视频文字实录

   主持人：“各位网友大家好，欢迎来到2009中国地产年会暨中国人居60年高峰论坛网易访谈间，今天我们非常荣幸地邀请到北京师范大学房地产研究中心主任、博士生导师董藩教授，董教授你好。”

   董藩：“各位网友，大家好。”

   主持人：“我们知道董教授在房地产研究领域，在近年来特别是在四、五年里面，对房地产舆论、房地产政策都是有着非常巨大影响的。您一直非常看好中国房地产业的发展趋势，今年以来房地产市场出乎意料，出现了非常大的反弹，一、二线城市有一些城市的房价已经达到历史高位，有些人就认为‘泡沫’产生了，您对目前楼市的‘泡沫’持有什么样的观点？”

   董藩：“我认为总体上是没有什么‘泡沫’的，个别城市有一点点热，也有一些炒房者身影出现，从全国来看这种情况占的比重非常小，一般没什么问题。”

   “当然很多人买了3、4套，甚至5、6套房子，只要出租就没有关系，任何一个完整的市场，都包括两部分，一部分是买卖市场，一部分是租赁市场。在租赁市场上一定是这样：一方连着富人，一方连着穷人；一方连着本地人，一方连着外地人；一方连着中老年有相当积累和房产人，一方连着刚刚毕业，才走上工作岗位的年轻人。这些中老年人、有积累的高收入阶层、本地富裕家庭，把他们的钱拿出来再买房子，租给暂时买不起房子或者暂时不想买房子、不能买房子的人，这是非常正常的。假定没有这一部分房子进入市场，他们租不到房子，立即产生两大直接问题：第一个问题是居住很困难，出现生存问题；第二个问题是社会不稳定，政府压力非常大。所以一个完善的租赁市场的存在，实际上会大大减轻政府在保障方面压力，也给人口流动、城市化的进程、就业结构优化也就是就业机会区域调配创造了这种条件。所以房地产投资是非常合理的，鼓励房地产投资、促进租赁市场发育应是房地产业的一个发展方向。”

   “当然在这个过程当中，也有极少量的人在个别的区域，比如说由于楼市有调整，价格产生明显震荡的区域市场，希望逢低买入，逢高卖出。这些主要发生在长三角、珠三角地区，市场上有这样一些投机身影。大多数人买了不是想很快卖掉，这种情况不会导致泡沫，因为这种需求是稳定的，他买了不卖形成一种实物储蓄，就像钱存在银行一样，他认为存房比存钱更合算。这种情况不可怕，顶多是房屋有点浪费，但是你又没有办法，因为它是商品，既然是商品所有者有自己决定使用的权利。另外什么叫使用？我们说不明白，因为没有公认的答案。低收入阶层认为这个房间该住5个人、8个人，富人则认为在这间房子里面可以放一点东西，当个仓库用。所以，对这个问题大家的理解是不一样的，甚至有人买了房子看着高兴，带来欢乐，就是使用了，就像买个玩具似的。”

   “所以我们这个社会已经进入多元化的时代，已经进入财富快速积累并开始分化的时代，我们不能拿穷人的眼光来看待富人的生活，不能拿过去的眼光来看待今天的生活，拿着计划经济时代的思维看待今天的市场经济生活，看待今天高速发展的中国，看待我们所面临一系列新问题，否则的话一定是错的。今天为什么房地产市场产生这么大冲突，也是因为思维上、观察问题的角度上出了问题。市场本没有多大病，是我们思维生了严重的病。在法国，他们20%的家庭住廉租房，还有很多人租住私人房屋，住房私有化比率也就是一半左右。但是就这种住房状况，全国住房满意度却达到98%，为什么？是因为他们在认识上基本是统一的，知道市场原本应该是什么样子，他们没有计划经济给大家带来的这种影响，带来的这个冲击。当然还要承认我们目前贫富差距拉大速度在加快，低端家庭压力大，这点跟房地产市场本身没有直接关系，这是政府收入分配调节的问题，所以一定要把两个问题分开，不能搅成一锅粥，说我们都住不起房子了，这是不同的问题。”

   主持人：“如果从您研究学术判断来讲，怎么样的楼市才算是有泡沫的市场？”

   董藩：“什么叫泡沫？这里面牵涉到一个定义，在经济学上有很严格的定义。回到房地产当中来，我的理解给大家阐述一下，买了房子短期之内不住，也不出租，也不是说他特别有钱，多买一套房子不在乎偶尔住一下利润率很低，是买了之后很短时间再把它倒掉，卖掉，这个需求是不稳定的，这个比重大的话就会有泡沫。但实际上我们发现不是这么回事，在很多中小城镇甚至普通二线城市中，没有人买了房子在短期内卖掉的，有的时候一年之内连产权证都办不下来，我再举个例子，大家都说北京有泡沫，房价很高，但是北京07年二手房只成交了7.6万套，08年是8.4万套，北京存量住宅，至少有600万套，他们只1.2%—1.4%，即使这些二手房全部是炒作的也只百分之一点几，当我们分析二手房的时候，我们会发现不是这样，95%都超过五年以上，原来的人都住了五、六年，要更新，要换代，要调整，可能要离开北京等等。这里头不到一年的，远远不到1%。”

   “当你分析这不到1%的时候，你会发现他也有特殊的理由，并不一定是炒作。比如说他们原来想出国，因为出不去了，自己买房子了，突然又接到芝加哥大学录取通知，想想还得去，刚买了房子，还没装修呢，再卖到，这是有可能的。比如说我一个人刚买了房子在海外有亲戚，有一个姑姑说你来这里养我的老，我的房子将来留给你，当遗产留给你，他要去，一方面要养老，另外还有一笔财产在等着他，真要这么分析的时候，就不是这么回事了。很少在市场上看到像炒股票那种，炒股票绝对有泡沫，实际上并不是这样。所以这么多年来，我们总是说有泡沫，其实有很多代表性人物，老百姓也说有泡沫，但是他们的话从来没有被验证，是泡沫一定会被破灭，我们采用这么强的政策来打压他，叫什么泡沫，踢都踢不出去，是铅球，你踢他会会报复你，把你脚指头整伤，所以这个需求是非常旺的。”