徐洪才：一线城市房价报复性反弹可能性非常大

■本报记者 马 燕

在10月27日由《证券日报》社主办的“明天创新大讲堂”之“走进天津”专场论坛上，本报记者就当前读者关心的热点问题专访了中国国际经济交流中心(国家智库)副总经济师徐洪才。

本轮房地产在高峰后，从北京930政策开始，22个城市快速出台政策，虽然政策力度看，并非全面回归2014年930之前，但执行效果非常明显。在限购限贷政策影响下，不仅交易量出现明显下滑，价格也出现了松动，不少二三线城市出现了较大的议价空间。这些迹象都意味着，史上最严的调控开始在逆转前期楼市疯狂的预期。

徐洪才指出，当前的房地产调控是要把投机性需求控制住，而不是要把整个房地产打掉，不是让房价腰斩，还要保障合理的改善性需求和刚性需求。房地产的功能要回归本色，就是消费，而不是投机，但是完全没有投机也不现实。所以现在是采取了一些治标的措施，这在短期内是必要的，也行之有效，但长期来说还是要标本兼治。

根本问题不解决

房价报复性反弹可能性很大

“本”在哪里?徐洪才认为，“本”就是城乡一体化、新兴城镇化过程中一些机制、体制的创新，比如户籍制度、社会保障体制改革、土地制度改革。

中国一线城市和三、四线城市的房地产市场情况不同。

三、四线城市的土地是充足的，但人口流入少，需求没那么旺盛，所以房地产就有库存问题，而以下城市需求很旺盛，但土地供应不足，供求矛盾很突出。一线城市集中了教育、医疗等资源，还有就业机会。所以人口蜂拥而至。

徐洪才指出，从农村到三、四线城市到二线城市再到大城市，形成一个梯形发展的格局。将来还会形成大量人口向一线城市涌进，大城市的矛盾会越来越尖锐，大城市病会越来越突出。

他表示，要从根本上解决这个问题，还是要体制、机制的变革。“功夫在书外，这些东西是要改的。中心城市土地供应不足，自然房价高;农村的土地不能自然流转，自然城镇的钱就流不到农村去。生产要素之间是分隔的。城乡之间土地市场是分隔的，人因为户籍制度也是分开的，社会保障都不是全覆盖。我们讲要保障基本公共服务的均等化，这是个目标，现在还没有实现。”

“这些制度建立好了，大家就没必要往大城市跑了。中国一线城市高房价的病根就在这儿。但这个改革是一个漫长的过程。”徐洪才坦言。

而从以往房地产调控70大中城市的数据来看，当地产价格增速转正为负、地产价格开始实质下跌之际，需求侧的房地产政策就会适时松绑，房价在一段时间后又会出现回升。

徐洪才表示，这种政策周期性的变化和市场本身周期性的变化是相关联的，这是基于根本问题没解决，必然会出现这种情况。“现在强行按住了(房价)，过一段时间很可能会有报复性反弹，这种可能性是非常大的。所以现在痛定思痛，还是要从根本上解决体制机制问题，比如土地制度的变革，使城乡市场能流通起来。”

人民币贬值因素只有一个

升值因素有三个

在谈到另外一个读者关心的人民币贬值的问题时，徐洪才直言人民币兑美元汇率破7是迟早的，但今年年底到不了。他强调要引导市场形成合理的预期，同时对资本资金流出加强监管。“咱们现在有60万亿的居民储蓄存款，如果拿出1/6即10万亿元换成美元走出去的话，那外汇储备一半就没了。而如果大家都形成人民币贬值的预期，资金都流出去，人民币就会进一步贬值，贬值又加剧资金流出，贬值和流出之间形成一个自我强化的恶性循环。一定要阻止这种恶性循环的形成。”

徐洪才指出，当前人民币贬值的因素只有一个，就是其他货币对美元的贬值，因此人民币也要被动地对美元贬值。

但推动人民币升值的因素却有三个：第一，中国经济增长有后劲，可持续，在全球来看还是一枝独秀;第二，人民币纳入SDR，境外的中央银行要配置它的外汇储备，按照10.92%这样一个比重来持有人民币，未来几年在海外会形成一个将近7万亿-8万亿的人民币需求，这是拉动人民币升值的第二个因素;第三，人民币的国际化过程中，人民币可以在一带一路周边国家直接使用，会减少对美元的需求。这些都是推动人民币升值的因素。

“所以未来人民币对一篮子货币会保持一个相对稳定，对美元会保持一个在可控范围内温和贬值的趋势。”徐洪才表示。