叶檀

　　房地产泡沫论者支持鬼城的说法，把鬼城视作崩盘的先兆;而对中国城镇化充满信心的人认为，每年进入城市的千万以上的农村人口，将填满中国的每个城市。

　　城镇化是真实的，中国不会出现房地产市场断崖式下降，但某些鬼城的出现，以及某些城市必然出现一轮房价下滑，以跟上收入的步伐。

　　中国社科院发布《2011中国城市发展报告》指出，未来20年，每年将有1000多万农村人口转移到城镇居住。

　　一线城市、东部地区绝不会成为鬼城。根据我国第六次人口普查的数据，2000年至2010年，东西部共有9省市出现了人口增长超过10%。北京、上海、天津均爆炸性地增长了29%以上，全国人口增长中的54.9%集中在经济发达的前五个城市中，外来人口成为人口增长的主要因素。与此同时，重庆、湖北、四川、贵州、安徽和甘肃六个省份的常住人口，却出现了负增长。全国分成了人口导入地与人口输出地，这一过程在持续进行中，使全国房地产市场的分化有了现实基础。

　　重点发展的西部大城市不会成为鬼城。

　　以成都为例，2000年底，成都城镇常住人口为606万人，十年后成都城镇常住人口为921万人，年均新增人口为31.5万人。以人均需要25平方米住房计算，城市化进程使得年均住房需求近800万平方米。2012年，华西城市与房产研究院联合成都透明房产网联合推出《全川购房力调查报告》，显示四川二级城市购房者买走成都六成房子，成都作为四川的唯一中心城市，地位无可动摇。

　　成都市每年新房销售面积在700万平方米左右，新增需求和销售面积基本契合。2012年，成都主城区商品房住宅供应面积858.7万平方米，同比下降12%;成交面积848.25万平方米，同比上升35%，供求比为1.01：1，购买面积70到90平方米占比46.6%，刚需占比一半左右，说明成都住宅市场风险不大。

　　不过，环顾其他人口、资金导出的中小城市，未必有那么幸运。这些地区正在期盼着新一轮的基建以填平缺口，房地产供应量大增、经济落后、环境糟糕的中西部三四线城市，存在着巨大的房价下行风险。

　　即使是成都这样的大城市，不同的区域房地产销量截然不同，不同的物业种类面临的风险也截然不同。相比住宅地产，当地商业物业风险要高得多。

　　今年1月15日，世邦魏理仕(CBRE)发布2012年全年成都房地产市场回顾，当年成都办公楼市场净吸纳量达到40万平方米，同比增长8%，但新增供应量98万平方米，同比增长69%。在巨大的新增供应的压力下，2012年成都优质写字楼空置率被推升至34.6%，较2011年增加8.8个百分点。2012年一线城市的办公楼空置率为7.94%，二线城市办公楼的空置率高达20.7%，而成都在全国11个二线代表城市中，办公楼库存量最高，接近400万平方米，空置率也最高，达34.6%。随着实体经济的下行，供应量的推升，以及电子商业模式的竞争，前两年商业物业远超当地所需的城市面临瓶颈。

　　房地产调控以来，房贷与面积数据显示，自住与改善型需求成为房地产市场的主流人群。刚性需求放量，说明大部分投资者认同，低风险高收益的房地产黄金时期已过，这将让除人口暴增以外的一线城市房价走向平稳，甚至下行。

　　城镇化可以消灭多数鬼城，但并不一定意味着房价上涨，当农村中的富裕群体依靠自身资金在城市购房后，进入城市的群体，不再拥有资金红利，当地银行的政府企业与个人存款可以作为风向标。此时，房地产将按照刚需的价格制订，而非投资者的投资预期定价。

　　以江西省为例，按照“十二五”规划，到2015年全省城镇化率预期将达到54%，按年均1.7%的增长比例计算，每年将有近80万的农民进城，鉴于这部分群体人均收入不高，缺乏其他财富来源，并不能保证当地的中小城市房价将大幅上升。2012年江西全省农民人均纯收入为7828元，比上年增加936元，增长13.6%，增幅比全国水平高0.1个百分点，扣除物价因素后实际增长10.9%。最乐观的估计，十年收入即使能够达到15万元，以房价收入比计算，十年后每平方米的房价也应该在1万元以下。如果上涨过快，可能中途崩盘。

　　认同房地产市场的乐观是有前提的，即通胀与房地产泡沫可控，城镇化进程与就业同步发展，居民收入每年以10%以上的速度上升。