去菲律宾旅游，入住假日皇冠酒店，用“太阳移动”打电话，到罗宾森商场购物，一天的活动都将与吴氏家族顶峰集团有关。

有人如此形容：去菲律宾旅游，乘坐宿雾太平洋航空的飞机，入住假日皇冠酒店，用“太阳移动”打电话，到罗宾森银行去兑换外币，到罗宾森商场购物，到罗宾森超市里买零食、饮料，一天的活动都将与吴氏家族顶峰集团有关。

很难理解，这家企业在中国内地市场，尤其是房地产市场成长最快的阶段为何选择了蜗牛般的爬行。如果不是因为旗下的购宝集团与陕西海星集团发生重大资产纠纷，菲律宾顶峰集团创始人吴奕辉仍可推行其在中国市场的“潜水扩张”。

如今市场风云突变，这位现年82岁，有着菲律宾李嘉诚之称的华商如何面对市场的难题？用顶峰房产中国区总经理韩文彬的话来说：“在保守中进取，不在乎一时得失。”但事实果真如此吗？

十年建楼的苦衷

进入“金九银十”的传统楼市旺季，成都购房者终于在众多开发商中发现了潜伏已久的顶峰房产身影。按照其计划，顶峰于2005年在成都拿下的191亩土地，将在2009年9月推出住宅一期房源1329套，不过整个住宅部分完工入住要等到2015年后了。

但是在吴奕辉更为看重的商业板块，顶峰成都公司面对的仍是齐人深的杂草，而尚未列入开发计划。

比成都项目更慢的是吴奕辉进入中国内地的首个地产项目，位于上海嘉兴的罗宾森购物广场，1994年拿地直到2007年才建成使用，这也是顶峰在内地的首个建成项目，而在吴奕辉的老家厦门火车站，1996年拿下的土地，至今吴的商圈构想仍是一片工地。

是顶峰缺钱，还是另有他图？

“在中国内地的房地产市场上，开发节奏缓慢、开发周期较长的房地产企业不止一家，但对一个只有几十万甚至十多万平方米的项目，从拿地到建成，拖得如此之长，实属罕见。”成都一位房产界人士质疑。

韩文彬认可开发周期过长一说，但他表示，“目前我们用于买地的资金都是集团内部的自有资金，在开发过程中会有少量贷款，资金很充裕，不存在资金链不足的问题。”

记者在成都市土地交易中心并未查到顶峰用土地向银行抵押贷款这一房企传统融资方式，而有信息表明当初顶峰拿下成都项目的191亩土地出让金约7亿元人民币，早在2006年即给付完毕，而顶峰预计在成都项目上投资的23亿元也正在分批注入。

既有充裕资金，但如此拖沓的开发模式会否因为错过2007年中国房地产的高峰而懊悔？

韩文彬认为，我们不会在意一时的得失，我们在中国采取了“保守中进取”这样一种开发的模式，循环地利用自有资金购置土地，利用少量贷款开发项目，并保持长期投资、长期盈利的状态。

而在房产界业内和部分顶峰员工看来，“不差钱”的顶峰完全可以快人一步，但出于自身决策的考虑，顶峰却选择了“如蜗牛般的爬行”。

“老板对中国区公司尤其是地方性公司的放权相当小，插手太深，管控得很死。而且负责人都是总部派遣，对外人难有深度信任。”一位顶峰公司前员工告诉记者。

记者打听到，目前顶峰集团虽已交由吴奕辉的弟弟和儿子打理，但作为公司名誉董事长的他仍拥有“一票否决权”，而目前顶峰在中国内地的各分公司大多仍由菲籍华人“主政”，决策程序异常繁多。

“包括吴老在内的海外华商实业家大多认为中国的经济发展模式会快到难以想象，因此他们会首先选择郊区作为商业地产投资的重点，但这么多年下来，这些区域的配套和商业氛围仍未发展到可以承载大规模商业体的程度。”曾接触过吴奕辉的世界华商协会重庆联络处的王先生说。

吴奕辉在出席旗下宿雾太平洋航空开通成都至马尼拉航线活动时，曾对媒体表示：“由于地价的变化，不得不重新考虑在中国内地房地产的战略。”

潜行零售“呛水”

顶峰房地产运作的不慎，导致了在商业零售等板块的处处不利。

虽然房产在整个顶峰集团的份额不足20%，但顶峰的做法却是通过投资房地产建立罗宾森购物中心，约60％营业面积由顶峰自营罗宾森百货、罗宾森超市、罗宾森电影城、罗宾森美食城等主力店。目前这个零售团队正在择机进入中国。

不过将房地产摆在进入中国内地市场重要地位的吴奕辉面临的问题是当初在上海、厦门、成都、太仓等城市拿地时，选择的项目都是远离城市传统商业区的“荒漠”地带，等待“荒漠”发展成为商业地产“绿洲”时，已时不我待。房地产投资未能带来大量的现金收益，吴奕辉所寄望的商业零售不得不在内地寻找并购机会，却深陷物业租金和并购操之过急而纠纷不断的境地。

“吴老的原计划是在自己开发的商业地产上铺开其购物广场，打开其食品销售通路，但如今其在东南亚最大的竞争对手SM集团已在内地开设多家购物广场，而顶峰通过房地产打开在内地的商业版图计划不得不做调整。”世界华商协会重庆联络处王先生向记者表示。

自建地产运营项目迟迟不能如意，2005年吴奕辉联手澳大利亚金融机构在毛里求斯注册购宝商业公司，专注中国内地商业企业的资产收购和运营，随即购宝陆续收购了湖南知名连锁超市家润多、华银旺和以及陕西的海星超市。

但购宝很快与海星发生债务纠纷，购宝认为高价并购海星是受到海星私造假账影响，并且购宝还为海星超市的非自有物业支付了高额租金（详见本报2009年3月23日A9《海星超市并购假账始末》）。

“先行并购中国内地的连锁超市、百货公司等零售企业，通过整合成功进而在新加坡打包上市。”购宝如此描述其商业蓝图，但这个蓝图再度因吴奕辉的“水土不服”暂时搁浅。

“外资在并购中国本土零售企业后，由于运营模式、管理方式往往会和本土股东产生矛盾，造成水土不服，也承担着巨大的物业租赁风险。”西南本土零售巨头美好家园总经理彭正元分析，他认为这种通过外资整合国内零售业的构想更多的时候是接手了“烫手山芋”，外资零售业在中国市场上对物业的自有要求和管理模式的本土化要求越来越强烈。

“顶峰本可在中国复制其在菲律宾的运作模式，但房地产运作的一招不慎，也许就导致了在商业零售等板块的处处不利。”一位业内人士说，近两年吴奕辉已经逐步“放权”，开始寻求改变。

小资料

顶峰是菲律宾著名的家族企业，注册资本30亿美元。主营业务包括食品零售、房地产、航空、酒店、餐饮店、商场、银行金融、出版等八大领域。1994年进入内地市场，涉及食品、地产和航空三个领域，目前在中国投资总额超过30亿元人民币。

创始人吴奕辉1岁时从厦门迁居菲律宾，29岁成功创业并成为菲律宾“六大班”，资产上百亿美元，被誉为“菲律宾首善”。