开发商囤地运动愈演愈烈

    “两年大限”本应是悬在房地产开发企业头上吊绳最细的那把利刃。自1999年4月《闲置土地处置办法（中华人民共和国国土资源部令5号）》发布以来，尽管近期国土资源部接连下发通知，要求地方清理批而未用土地，依法处置闲置用地，但时至今日，这把“刀”鲜有真正“砍”向开发企业的。“这是大家心照不宣的事情。”不止一位业内人士在接受中国证券报记者采访时这么说。在开发企业和一些地方政府的调整下，这一原本有效的政策已被化解于无形。

    黄金地块多年闲置

    “你在北京二环内随便看一看，多少看起来正常的地都是5年、10年之前拿的圈着没开发，绝对不止一两块。”一位北京开发商在接受中国证券报记者采访时说，“闲置土地不开发，政府也未必真会怎么着，这个事情不算什么秘密，圈里谁不知道？只是大家不说而已。”

    早在上个世纪末，由于协议出让拿地成本低廉，囤地之风一度盛行，不少地方政府就出台了处置闲置土地的相关办法，1999年国土部颁布《闲置土地处置办法（中华人民共和国国土资源部令5号）》，明确规定：在城市规划区范围内，以出让等有偿使用方式取得土地使用权进行房地产开发的闲置土地，超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满2年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。但这一政策却未能如制订者预期般执行。

    “都歇了三年多了，一两个月前才开始动工。”与北京工体北路4号地一墙之隔的白家庄北里居民介绍，“工人的活动营房盖好没几天”。

    北京工体北路4号地于2005年底挂牌，由于地处北京东三环的黄金地块，2006年1月，在经过当时罕见的126轮残酷竞价后，李泽楷旗下的盈科大衍地产公司下属企业高置投资有限公司打败华远地产等强劲对手以5.1亿元摘得该地块，楼面地价高达11015元。此后，该地块便一直安静的呆在北京盈科中心的南边，记者7月中旬在工地现场看到，该地块平整一空，工人营房刚刚建好，建材仍码放在平地上，来往工作的工人并不多。

    由于土地闲置认定以出让合同约定的动工开发日期，而非签署土地出让合同为起始日期，记者多次致电目前开发该地块的京威房地产公司（与高置投资均属于盈科系）及北京市国土局查询约定的动工开发日期，但对方均拒绝透露具体时间。

    但中国证券报记者多方调查得知，该地块在签署出让合同时，约定的批准用地时间为2006年3月24日，约定的开工日期为2006年9月20日，为赶在奥运会前完工，项目约定的竣工日期为2008年3月31日。参照这一时间，工体北路4号地在动工前已经闲置将近3年，距离原定的竣工日期也拖延了一年有余，但地块非但没被收回，仍顺利动工。

    一位2006年参与上述地块竞标的业内人士表示，该地块交易时已做好“三通一平”，并不存在拆迁等历史问题。

    针对该地块拿地三年半方动工的原因，一位曾在盈科任职的人士透露，虽然拿地的时候高置已经做好相关建筑规划，但自拿地后开发商一直在试图来回更改规划，“花了快一年的时间”，原有的规划几经变更。在此期间，起先参与拿地的原高管吕干威和手下从销售到规划的一系列干将均离开了盈科系。

    开发商并没有白折腾，今年5月，北京市国土局批准将该项目地下建筑面积由6000平方米增至调整后的1.74万平米。规划变更后，政府土地收益新增约2541.23万元。由此算来，该地块的楼面地价由原来的11015元/平方米降至9279元/平方米左右。几乎与这一公告发布时间同步，沉寂三年多的工体北路4号地终于开始开工。

    更有意思的是，今年8月21日，香港上市公司瑞安建业有限公司公告，向盈科大衍地产公司“作价约1.18亿美元购入其位于北京市朝阳区的在建工程项目”，也即刚刚动工的工体北路四号地，与当年拿地成本价格相比，盈科大衍地产公司净赚约3亿元。有业内人士认为，盈科地产拿地闲置三年未曾认真开发，转手将刚刚动工的地块出售的举动有囤地嫌疑。对此，盈科地产不予置评。

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