万科的钱从哪里来：建行700亿暧昧授信，大股东华润106亿输血，200亿长期借款大限逼近

　　万科面临集中偿付压力：198.5亿的长期借款、59亿的公司债券陆续到期

　　当现金为王已然成为万科的标签，郁亮则淡定地说，“手里有钱总是好事。”

　　当市场关注“万科为什么持有470亿货币资金”的问题时，“万科的钱从哪里来”的问题已经甚嚣尘上。

　　当万科引以为傲的丰富的融资渠道变得越来越单一，基本以低成本的银行渠道为主时，你就可以看到万科的钱来自哪些银行。

　　所以你可以看到，万科与建行说不清的暧昧关系：建行先后两次给万科700亿授信额度，万科近100亿的募集资金存在建行专项账户，建行为30亿“08万科G1”债券连带保证责任担保……

　　而当银行渠道融资受限时，2011年万科开始“拼爹”，依靠大股东华润的裙带关系，拿到44.2亿的融资额度;华润信托40亿借款额度用完后，2012年5月，万科再次拿到华润105.9亿的融资额度。

　　尽管万科一直宣称财务非常安全，众多分析师也唯唯诺诺附和，但你必须要看到，万科对控股子公司和联营公司的担保余额，从2010年末的32.13亿上升到2012年中期的144.27亿，占净资产的比重从7.26%提升至27.24%。

　　你还必须看到，2012年-2013年，万科的到期长期借款为198.5亿元，占长期借款的80%;59亿的公司债券也将于2013年到期，偿债压力将会束缚万科的进一步融资。

　　亲密盟友：建设银行

　　各种迹象表明，万科与建设银行的关系非比寻常。如今，再追溯万科与建行最初是如何建立合作关系的这种“先有蛋还是先有鸡的问题”，已经是对二者亲密关系的一种漠视。他们合作的任何一桩生意，都足以让其他企业惊愕。

　　2007年6月19日，万科与建行签署《战略合作协议》，双方一致同意建立长期战略合作关系。根据协议，在未来几年，建行将为万科提供意向性授信额度人民币200亿。

　　礼尚往来，就在上述合作协议签署不到3个月，万科就给建行返送了一份大礼。2007年8月30日，万科A股非公开发行完成，扣除发行费用后的99.37亿募集资金全部存放在建设银行深圳分行黄贝岭支行账号为44201504200059000888的银行账户。

　　截至2011年12月31日，募集资金已使用98.17亿，该账户余额仅为1.2亿。此时，万科的银行存款已达到342.29亿，2012年6月末，更是达到470亿，建行势必从中分出一杯浓羹。

　　对此，万科向理财周报记者表示，“万科一贯坚持多元化的融资策略，公司与各大商业银行在存款、贷款、结算、按揭等多个方面存在长期、良好的合作关系。”

　　“470亿的银行存款散落在全国各地，也不一定存在一家银行，具体存在哪些银行我们没有义务披露，该披露的信息我们都已经披露了。”万科总部相关负责人向理财周报记者表示。

　　一来一往，就完成了300亿的生意。然而，这只是双方建立信任关系的首个回合，此后双方合作变得轻车熟路。

　　2008年，万科在深交所发行59亿5年期的公司债券，其中有担保品种“08万科G1”30亿，为其担保的正是建设银行。

　　债券募集说明显示，该30亿有担保品种债券，由建设银行深圳分行经其总行授权，为其本息兑付提供全额无条件不可撤销的连带责任保证担保。

　　因为建行的担保，30亿的“08万科G1”债券利率比另外29亿的“08万科G2”无担保债券利率低了1.5个百分点，5年节约融资成本至少2.25亿。

　　万科向理财周报记者表示，“建设银行作为公司有担保债券的担保人，担保收费标准按当时市场普遍的费用水平确定。”

　　一年后，建行再一次对万科伸出援助之手，这一次比以往任何一次都劲爆，500亿的授信额度，创造了银行业给房企最大的授信额度，是当时万科1245.2亿总资产的2/5。而且，是在万科二级市场再融资受阻的艰难时刻伸出的援助之手。

　　2009年初，万科就表示出希望通过二级市场进行股权融资的意向，但由于其过去“融资200亿分红仅30亿”而受到了市场的压力。

　　最终在2009年8月18日，再次与建设银行签署《战略合作协议》，由建行向万科提供500亿的授信额度。万科表示，与建设银行的本次战略合作将成为双方深化合作的重要里程碑。截至2011年2月，上述500亿授信额度未使用的额度为354亿。

　　抛弃农行却遭民生拒绝

　　如果要找一个时间点来厘清万科与银行的关系，2007年是一个分水岭。2007年之后，万科与建行亲密无间，而在此之前，与万科密切合作的则是农行。但是，2007年万科100亿的募集资金，一分都没有存给农行，二者的合作就显得不如以往。

　　早在2004年11月8日，万科就与农行总行签订了《银企合作协议》，由农行向万科提供总金额为46.9亿元的综合授信额度，创造农业银行当时对一家房地产企业的最大规模授信。同时，还给予万科60亿楼宇按揭额度。

　　彼时，双方均十分重视此次合作，时任万科董事长王石、总经理郁亮，时任农行行长杨明生、副行长杨琨均出席签字仪式，双方对未来战略合作前景作出了详细规划。而在此前，连续三年万科已获得农行总行的授信额度累计达49.5亿。

　　2006年，农行与万科在深圳举行“总行-总部”信贷管理模式业务联动会议，确定由万科集团申请贷款，农行总行作为一级法人直接营销并受理审批超过主办分行权限外优质地产集团性客户的项目。农行深圳分行则负责落实对万科公司的营销和服务，并作为总行的贷款业务操作平台负责统一向万科公司总部发放贷款。

　　但是2007年万科与建行签署《战略合作协议》后，农行便淡出万科的视线。

　　“由于需求比较大，万科合作的银行主要是四大行，股份制银行和地方银行很少，除非是个别比较小的项目。”上海某知情人士向理财周报记者表示。

　　引人注意的是，万科也吃过小银行的闭门羹。

　　2008年，当万科向民生银行提出30亿的融资需求时，民生地产金融部衡量再三，最终拒绝了万科的贷款要求。

　　据知情人士透露，万科当时提出的开发贷款条件比较苛刻，贷款额度30亿元，利率维持基准利率，甚至要求下浮，同时是信用贷款，没有质押，并且银行不能对其具体项目进行跟踪和监控。

　　民生银行内部人士则表示，当时地产金融部的意见是，给房地产商的每笔贷款都基于项目发放，并要有质押，房地产项目更要全程监控，开发贷款需封闭使用，防止挪用。

　　“我们也不会一味迁就大客户。”时任民生银行地产金融事业部总经理杨毓表示，“我们研究大客户的商业模式，了解后，从信贷、现金管理、业务咨询、结算平台等多方面展开全面合作，是资金链紧张，项目风险大，我们也不选择。”

　　事后，万科集团执行副总裁肖莉回应时表示，万科对民生银行贷款一事并不知情。