“拼爹”拼出150亿

　　2011年，房地产行业遇上了新一轮宏观调控，地产商准备过冬。“除充足的现金外，公司尚有巨量的银行授信额度，但授信额度的具体申请、使用受银行本身贷款额度、项目工程进度等多方面的限制。”万科董秘谭华杰在2011年中期业绩说明会上说。

　　而当传统的银行渠道融资受到限制时，万科便开始捉襟见肘，不论是融资额度还是融资方式。万科选择了“拼爹”。

　　2011年万科第一次临时股东大会通过议案，取得大股东华润集团及其关联公司不超过44.2亿的融资额度。在接下来的1年中，万科分三次分别从华润集团子公司华润信托借款40亿。

　　2011年12月，因上海五街坊项目开发建设，万科向华润深国投信借款10亿，期限2年，固定年利率11.2%;2012年2月，为满足东莞紫台、东莞金域华府、鞍山惠斯勒项目开发的需要，万科再向华润深国投信托借款10亿，期限2年，固定年利率10.6%。同时借款20亿，用于温州龙湾花园一期、南京金域蓝湾三期、杭州良渚白鹭郡西一期、秦皇岛假日风景三期项目开发，期限2年，固定年利率10.5%。

　　3个月内，万科把上述融资额度用罄，共华润信托借款40亿。在房地产融资严控的背景下，引起哗然一片，甚至引出万科资金链断裂的质疑。

　　理财周报致电华润信托，对方因涉及到监管严控的房地产信托贷款而不愿回应。

　　因涉及到东莞相关项目，东莞万科新闻发言人高骏不得不出面回应，“每年都有信托借款，是正常的融资现象。万科的资金链不存在任何问题，目前东莞万科各个项目的运作都良好。”

　　好戏还在后头。

　　2012年5月，万科2011年度股东大会再次授权董事会与大股东华润集团展开合作，金额不超过105.9亿，即不超过万科2011年度经审计净资产的20%。双方合作范围包括同珠海华润银行签订贷款合同，利用华润深国投信托资金和汉威资本旗下基金的资金，以及与华润深国投信托、汉威资本共同投资。

　　万科向理财周报记者表示，“万科与华润之外的合作伙伴也在正常开展资金合作。”

　　万科融资秘密武器

　　早年间，万科的融资渠道非常丰富，银行、信托、可转债以及海外融资无所不用。万科认为，房地产业的风险在于融资渠道过于集中在银行，单一融资渠道的风险使得一旦政策发生变动，出现宏观调控或其他变化，银行信贷风险将直接危及企业。而现在，万科却违背了当年的判断，陷入了银行融资的死胡同中。万科的融资逻辑是节约融资成本。

　　“万科和多家银行都保持着良好、深度的合作关系。之前它很多项目都从银行贷款的，不过因为近年来，银根紧缩，它才开始大幅度转向信托融资。”某信托业资深人士表示。

　　用益信托数据显示，2011年万科房地产信托融资规模仅次于万达，共通过8款信托产品融资48.93亿，这不包括华润信托的信托贷款;其中4款由渤海信托发行，总规模达36.04亿。

　　“现在资本市场直接融资暂停，银行、信托等渠道的限制也越来越严格，我们还在不断研究和探索。”郁亮在2011年中期业绩发布会上表示，“万科愿意尝试包括海外融资在内所有渠道，目前还没有具体的计划。”

　　郁亮的计划在一年之后付诸实践。2012年5月4日万科公告称，将收购在香港上市的南联地产控股有限公司约74%的股份。

　　申银万国研报指出：万科收购南联，不排除是为了通过做大做强这一海外子公司，使其成为重要的融资平台，以应对国内较高的融资成本。

　　对于再次丰富信托及海外融资，郁亮解释称，万科之所以做信托、海外融资,是为了不断尝试新的品种,这些融资方式只起拾遗补缺的作用。

　　郁亮的言外之意是，万科的主要融资渠道还是银行。尽管如此，还是改变不了“今夕不如往日”的现状：万科对控股子公司和联营公司的担保余额，从2010年末的32.13亿上升到2012年中期的144.27亿，占净资产的比重为从7.26%提升至27.24%。

　　郁亮对此解释，在以前银根宽松的时候，凭万科两个字就可以融资。现在银行监管严了，对担保的要求也严格了，所以担保金额增长了一些。

　　同时，值得注意的是，万科两年前总额超过100亿的信托融资，将会在今明两年相继到期，仅2012年5月9日到期的“中信-长春万科蓝山项目股权信托”就有12亿。

　　中诚信证券评估公司在《万科企业债券2011年跟踪评级报告》中称，公司长期借款到期主要集中在2012-2013年，金额为198.5亿，占长期借款的80%，同时59亿公司债券也将于2013年到期，未来两年公司将面临一定的集中偿付压力。(理财周报 钟辉)