警惕“圈地运动”

　　值得一提的是，基于开发商对高地价以及后期经营的困惑，部分地方政府已经先行一步，推出了一些扶持政策推动养老地产的发展。

　　据报道，天津市政府曾在2010年5月成立天津民政局促进老年产业建设领导小组，并在2009、2010年连续举办两届“养老设施建设项目招商洽谈会”。对于老年宜居社区的用地，天津将从规划建设的公共租赁住房中，按照老年人口比例予以保障。这部分土地的出让价格，将按照公租房政策享受减免优惠。

　　这本是一个有利于产业发展的良好开端，但依旧引发了市场人士的不安情绪。

　　一位参与过养老地产项目方案的资深房地产业内人士介绍，相对于政府、慈善机构来说，开发商进入养老地产领域，还比较浮躁，当纯养老地产还没有看得见的盈利模式之时，这些开发商进入养老地产还是以追求“投资回报”和利润为目的。这些“投资回报”和利润来自哪里?当然不是纯养老地产项目部分，而是养老地产部分之外的住宅开发、商业配套的开发，通过住宅、商业配套的产品出售可以快速回笼资金，从而总体上实现项目的利润平衡，或者实现项目的总体盈利。

　　“按国际经验来讲，一般300亩纯养老地产项目(基本上是直接为老年人所用的养老住宅及其附属配套设施)已经够大。但是实际操作案例中有极端案例显示，开发商有可能拿地超过1000亩甚至更多。这其中，除了300亩纯养老产品外，剩余的700亩做部分配套和住宅开发。”这其实和当下多数养老地产租售并举的模式一脉相承，但上述人士对此表示担忧，“受利益驱使，需要谨防养老地产沦为开发商低价‘圈地’的工具。”