■大多数城市将调控目标定在10%-15%，且与GDP挂钩，实际上失去了调控的本意，完全演变成了“控涨”。

　　■融资渠道收紧房企急需加大融资力度。

　　■房企多元化经营策略提速，产品线逐步向二三线城市及商业地产。

　　“新国八条”中逐条措施的落实，开发商冷暖自知。

　　对于目前热议的房价调控目标，接受采访的开发商均认为，相比于限购令，房价的调控对市场的影响并不大。“房价调控目标只是控制了最高涨幅，并不是直接降低房价，要达到效果，除了地方政府的决心和执行力度外，还在于房企自身市场行为的调整。”

　　尽管开发商无惧房价目标调控，但从各大上市房企公布的2010年年报来看，其形势并不容乐观。“万保招金”四大房企均在年报中都表现出对资金的渴求，和去年相比，房企多元化经营也显得更加迫切，转战二三线城市发展，进军商业地产以及保障房领域都列入今年的发展战略。

　　尤其值得注意的是，央行在4月6日再次加息0.25个百分点，在楼市政策和货币政策继续从紧的背景下，业内人士认为，部分开发商会因为扛不住，将在5月前后出现降价促销的局面。

　　房企无惧房价目标调控

　　3月下旬，各地密集出台房价调控目标，除了北京提出“稳中有降”外，其他地方则均以“涨”为主，这也在社会上引发“限涨”成“调涨”、政府默认房价上涨等争议。

　　“从目前已出台调控目标的城市来看，大多数城市都将房价上涨目标控制在10%-15%之间，且都与GDP挂钩，实际上已失去了原本的调控意义，而完全演变成了‘控涨’。”中华企业市场部经理戴正芳表示。

　　而在宝龙地产控股有限公司副总裁林峰利看来，房价控制目标挂钩当地GDP及人均收入增长水平并不能起到控制房价的目的，也并不能从根本上保证房地产市场的健康发展。“目前限购、限贷的政策均为短期政策，要解决高房价问题还是要从交易环节去增加税收，比如200万购买的房子300万售出，对获利的100万进行征税，抑制其中一些投资投机行为。”

　　“此次房价调控目标只是控制了最高涨幅，并不是直接降低房价，具体控制房价效果还是取决于地方政府的决心和执行力度。”上海盘古房地产有限公司总经理宋海认为，调控目标如果落实到房企，房企一是把握调控脉络，紧跟政策方向，二是回归到产品本身。

　　事实上，在大部分开发商看来，房价的调整还是取决于他们自身的经营环境和市场策略。“房价控制目标是控制成交量的手段，但政府一般不会采取直接干预定价的手段。开发商在市场经济环节里根据市场情况调解定价，有可预见性。”上海的一位房企老总表示，很多在3月份开盘的楼价都比外界预期要低，并出现了个别楼盘的热销场面，更有不少楼盘采取优惠措施，这都是开发商谨慎应对市场环境的表现。

　　房企多元化经营提速

　　随着楼市调控的步步深入，房企也不断调整未来发展战略。在近期各大上市房企竞相公布的2010年年报中，对比去年的年报，从“努力加强”、“大力拓展”等措辞的变化中不难看出，房企多元化经营策略在提速加码。这表现在，一方面是在国内融资渠道收紧的情况下，要加大融资力度；另一方面是，产品线也在逐步向二三线城市以及商业地产和保障房领域推进。

　　招商地产今年的年报显示，公司将深化现有银企合作的基础，加大地产金融产品的研究与应用，多元化多渠道筹集资金，满足公司生产经营与中长期发展的资金需求。和去年年报相比，招商还首次提出要加快项目开发周转速度，不断提升资金综合使用效益。金地集团则表示，在融资方面要继续探寻多元化公司融资途径，大力开展基于项目层面的股权合作，同时还要逐渐形成金地的地产金融模式。

　　即使对于成为国内今年首个迈入销售千亿大关的万科，其在年报中也表现出资金的渴求，要求在深耕现有银企合作的基础上，进一步拓展渠道，关注各类创新型金融产品，通过广泛合作以实现资源整合和优势互补。而在去年年报中，万科并未提及有关融资的内容。

　　在市场经营方面，招商地产提出，今年要大力拓展周边的二三线城市，实现一、二、三线城市梯度发展和全面开发，同时还将努力加强对商业地产资源的整合力度，探索搭建全国性商业地产管理及运营组织架构，落实新商业模式的探索和培育，并首次在年报中提及继续参与保障房的建设。

　　金地集团也将在2011年，在继续做大做强住宅业务的同时，还将发力于商业地产领域，在资源允许的情况下将适度考虑现有区域内的新城市及新区域拓展，同时加快研究尚未进入的新兴城市群，把握市场进入时机。

　　保利地产的年报显示，为应对行业激烈竞争，一方面，公司将继续做大做强现有城市，提升市场占有率，并适度向其他二三线城市辐射；同时积极把握城镇化和保障性住房的发展机遇，实现公司规模平稳较快发展。

　　房价下跌几率增大

　　在房企自身调整的同时，市场仍在进一步走向从紧。4月6日，央行决定上调金融机构存贷款基准利率0.25个百分点，虽然此举更多的是为了应对通胀，但房地产业也将受此影响。

　　“此次作为央行年内的第二次加息，房地产企业承受的压力加剧，面临的资金考验日益严峻。”21世纪不动产集团市场总监林蕾认为，开发商不仅要面对信贷的紧缩，还要应对包括市场和行政手段在内的叠加效应，时间越往后越能体现出资金被挤压的紧迫感、倒逼感。

　　事实上，部分开发商已经感受调控的压力，行业的分化调整也在逐步加剧。据上海联合产权交易所提供的最新市场情况，在最近的一周内，上海产权市场上房地产业的成交金额居于首位。而清科研究中心近期发布的报告也显示，在楼市新政步步紧逼和宏观调控层层升级的大背景下，预计2011年房地产市场将踏上并购巅峰，超越2010年的84起纪录，并购数量有望突破百起大关。“资金实力薄弱、融资无门的房企濒临被吞并的危险境地，而像万科这样已在全国广泛布局、现金流和土地储备充裕的‘财大气粗’的大型房地产公司则择机扩展全国版图，通过并购获得业务和土地，将境遇拮据的小企业卷入麾下。”

　　而对于房价，尽管根据多个机构的监测，3月份全国城市成交量普遍出现大幅下跌，但大部分仍在上涨，虽然多只是微涨。“在政策的持续作用下，房价上涨的动力将日趋微弱，部分开发商会因为资金的问题，在5月份左右出现降价促销。”全经联研究院副院长陈宝存说。（记者　石俊）