保障房成为今年“两会”最热的关键词，但地方政府官员提到保障房，心里多是冰凉的。签了“军令状”的地方官员像热锅上的蚂蚁，四处找钱。当社会资金尚在观望时，一些房地产上市公司却看到了其中的机会。

    地方政府忙找钱

    “我们现在陷入两难境地，本身商业用地就少，还要分给保障房。再加上还要控制房价，卖地收入就更少了，拿什么钱来建保障房？”看到中国证券报记者关掉录音笔后，一位人大代表、西南某市长开始大倒苦水。

    该市长在参加“两会”前日程已经排满：找市财政局、税务局、住建局、人社局、银行、地产公司多次召开联席会议，试图搭建一个平台。在该市长看来，这个平台就是盘活已有的直管房等资源，把银行、地产公司、其他企业的钱引进来。

    “不向社会融资肯定是完不成任务的。”他说，现在是目标重、任务急，动员老国企出地，找银行放贷，能想的办法都想了，但钱还是差得远。用他的话说，“之前没时间睡觉，现在睡不着觉。”

    大规模动员会后，保障房建设有些进展：政府给优惠，企业出地或出钱参与保障房建设，老企业拿出旧的职工宿舍当房源。但未来三年，该市还有十几万套的任务。

    既要尽快解决“差钱”难题，又不能饮鸩止渴。怎么办？全国人大代表、徐州市委书记曹新平对中国证券报记者表示，应该尽快建立商品房与公租房并重，经济适用住房作为适当补充的住房体系。“公租房是解决一个人没钱买房时遇到的困难。等他有了钱，就会去买别的房子了。”曹新平说，他有个初步制度设想，公租房最长租赁期为5年。

    一人大代表私下说，为什么有些地方对建保障房不积极，除了资金压力外，还担心对本地房地产市场形成毁灭性打击。但有了“军令状”和问责制之后，地方政府都不敢掉以轻心。

    资金暗潮涌动

    “仅靠政府的力量建设保障性住房是不够的。”陕西省住建厅住房保障处处长高亚弟对中国证券报记者表示，拓展新的融资渠道迫在眉睫。

    4日，国务院副总理李克强列席民建、工商联界委员的联席会议。“当时李副总理问我们民营企业是否愿意参与保障房建设？我就举手响应。”全国政协委员、深圳研祥集团董事长陈志列说。9日，陈志列兴奋地宣布了这个消息——10亿元的投资已经获得了公司董事会批准，参与深圳保障房建设。

    值得玩味的是，研祥集团的主营业务是生产特种计算机的，与房地产业务没有“交叉”。在陈志列看来，这项投资很难说会有投资价值，他准备当一项公益事业来做。

    “公益事业”背后是社会资本的无奈，没有一定的投资回报，保障房建设巨大的资金缺口无法吸引企业投资。

    上海投资界的一位人大代表表示，虽然他个人有意愿投资保障房，但还是需要在政府要求和企业利益之间找到利益平衡点。

    “全国工商联已经在筹备有关保障房的信托投资基金，但到现在还没有批复。”复星集团有关人士说，“我们有意愿投钱，但是现在没有方案，根本不知道投给谁，怎么投。”

    该人士介绍，2010年底全国工商业联合会房地产商会牵头筹备的“建银精瑞公共租赁住房建设投资基金”的方案，已经报送至发改委及住建部，但这只基金的盈利模式、退出方式，由于政策细则的缺位迟迟无法落实。

自年初国开行宣布今年安排保障房贷款新增规模1000亿元后，地方政府便闻风而动。据中国证券报记者不完全统计，江西、河南、湖北、深圳、山西等地都获得了贷款或与国开行签署了保障房合作协议。

在地方政府看来，目前其他银行仍徘徊不前，争取到国开行的贷款额度，对于地方的保障房建设无疑是雪中送炭。

破解困局投石问路

保障房在保险资金眼里，可不是烫手山芋，而是一块抢而分食之的大蛋糕。平安集团董事长马明哲、中国人寿集团董事长杨超、中国人保集团董事长吴焰在“两会”上高调表态，向保障房抛出橄榄枝时，中国太平洋保险公司则先行一步，拿下险资投资保障房的第一单。

太平洋保险近日披露，“太平洋—上海公共租赁房项目债权投资计划”拟募资40亿元，用于上海市建设50万平方米公共租赁住房项目。该项目由上海地产（集团）有限公司负责建设。

太平洋保险负责人称，太保基础设施类债权收益一般为6%左右，此单设定了保底收益、但不设封顶收益的浮动利率机制。尽管目前5年期存款利率已达5%，该项目短期看，收益上优势不大，但作为保险资金，尤其对寿险资产久期往往长达15年以上的，保障房期限项目长且具有延续性，投资这一领域意味着拓宽险资的投资渠道，无疑是一个极大的利好。

据透露，中国人寿和平安的保障房投资方案也已递交保监会，如果进展顺利，急于找到投资出口的保险资金将纷至沓来。

不仅保险公司资金主动“送钱”，房地产上市公司也开始“胎动”。

停牌一天后，中天城投10日公布重大事项称，未来5年，中天城投将在贵州省内完成保障房建设投资约200亿元。这是今年以来，第一家与政府签订保障房建设框架协议的上市房地产企业。

国信证券一篇报告认为，200亿元投资将给中天城投带来约16亿元净利润，未来5年平均每年增厚业绩0.35元/股。

除了贵州，上海保障房建设摸索出“以政府出地、企业出资”的思路，运用市场运作模式整合资源，上海绿地集团、上海城投等本地房地产企业投入到保障房建设当中。以绿地集团为例，在上海地区保障房项目投资已逾100亿元。与绿地有着同样想法的大型房企，不在少数。

一年前，对保障房建设不屑一顾的公司，最近也改变了态度。金丰投资一位管理人员透露，该公司将重点转向保障房领域的“代建制”模式，即资金等均由政府投入，房企只输出技术与管理，以此来收取管理费用。“代建制”意味着开发商几乎无风险，虽然利润不高，却是稳定的回报。消息人士透露，代建费大约有5%。

万科总裁郁亮近日表示，万科已经在北京、上海、深圳和南京等城市参与保障房建设，万科力求保障房回报率3%至5%。

这是个“不转即危”的年代，地方政府如此，开发商亦如此。