就目前市场上的看法，很多人都把房地产税与土地出让金混为一谈。说商品住房已经交了土地出让金。再征房地产税是重复征税。但实际上两者并非是一回事。土地出让金不是土地出让税，它只是购买土地要素所支付的费用。在土地私有的情况下，土地出让金就是土地交易的价格，而在土地公有的中国，土地交易的价格则用土地出让金的概念来表示。在那些土地私有的国家，建筑商要建造住房获得土地要素，就是通过市场的方式购买获得，没有看到哪一个市场经济国家，由于收了房地产税，就可免费获得土地要素。

　　国内还有不少人认为，我们现在土地出让使用期只有７０年，即现在购买的住房土地只有７０年的使用权，而没有住房的土地所有权，土地私有的国家之所以要征房地产税，就在于住房的土地不仅有所有权，而且土地是永久产权。因此，在中国，再征收房地产税是不合理的。这是国家又一次掠夺民众财富。

　　其实，任何一种物品或财产，其产权都是各种权能综合体，这些权能可分离，也可集合。如果说一种财产基本权能能够发挥得淋漓尽致，那么一个人说他不拥有这种财产是说不过去的。比如，假定当前住房土地产权是只有７０年的使用权，７０年之后要改变当前这种所有者关系，或这些住房的土地所有权又会被政府收回，但是，我们应该看到，７０年土地的收回与现在拥有完全的住房土地权能是两回事。因为，在７０年土地使用权没有期满时，财产拥有人不仅拥有土地全部使用权，而且拥有住房的自由转让权、剩余索取权等基本权能。当一种财产所有权益并没有由于所有权的缺失而减小反之由住房土地使用权持有人完全获得时，那么这种财产所有权实际上已经转移给了财产使用权持有人。

　　房地产税征收的条件及方法

　　就目前国内房地产业的税收、收费、土地出让租金等方面情况来看，不仅名目繁多，而且极不规范，因此，开征房地产税就是要起到对房地产业正税、明租、清费的作用，能够让房地产市场回归到其居住的本性。事实上，以此作为开征房地产税的目的，正是在规范国内房地产税费方式，这样做也没有什么不好，不过，开征房地产税的实际作用与意义可能比这些目标与内容丰富得多，深刻得多。特别是在目前国内房地产价格疯涨与炒作严重的情况下，开征房地产税对遏制房地产市场的过度投机、保证国内房地产市场持续稳定发展能够起到十分重要的作用。

　　一般来说，房地产税的课税对象只限于土地及房屋。在计算税基的时候，房地产的抵押贷款即负债不得扣除。而且房地产税在大多数国家都属于地方税，为地方政府财政收入最重要的一部分。如美国１９９６年地方财政收入１万多亿美元，其中房地产税就占２０％以上。

　　依照各国现行税制，每一笔土地及房屋交易都得征税，都得根据政府定期查定之价格加以计算征定。为了课税，政府通常会在每隔一阶段就会对所管辖区域内之房地产进行一次估价，此工作完成后，每幢房产应纳税就得根据查定价格加以计算。而这种查定的价格，在进行下一次查定价格之前，如没有重大事故发生，不得变更。

　　政府在查定房地产价格时可能有以下几种方法：一是市场交易法；二是成本法；三是资本法。对于以上三种方法，由于欧美国家房地产市场较为发达，市场交易法应用得最为普遍，特别是对自用住宅的估价，这种方法更是便利。无论是哪一种方法，对于房地产税基的认定，都会用明确的法律来规定，以便减少房地产课税的随意性与不公平性。各国房地产税多采用单一税率。

　　总之，随着国内房地产业持续高速的发展，开征房地产税已是势在必行。而且国内开征房地产税不仅能够增加政府财政收入，调节房地产市场的收益公平分配，有效运作房地产市场的资源，也能减少房地产投机、遏制房价疯涨、减少房地产市场各种非法行为，是保证房地产市场持续稳定发展的重要一步。

　　当然，开征房地产税首先要在法律制度安排上创造条件，特别是法规设定上要公平公正。只有制定一个公平公正的房地产税，才能保护绝大多数居民的根本利益，才能保证房地产税征收达到预期之目的与效果。

　　（作者系中国社会科学院金融研究所研究员）