2011年的房地产市场，同样面临巨大的不确定。(资料图)

    政府会采取哪些打击住房投机炒作的政策工具现在还很不确定，而不同的政策工具所产生的效果是不一样的。如果出台的政策能击中市场投机炒作的要害，但没有得到认真落实与执行，那再好的政策作用也将十分有限。另外，差别化的个人住房信贷政策会如何执行，双轨制能否化解当前房地产市场问题，也都面临诸多的不确定性。

　　无论是住房销售面积还是销售金额，2010年国内房地产市场在政府出台了一系列调控政策后还是创出了历史最高水平，尽管其增幅比2009年有所下降。若按常例来分析，这真是不可思议。大家一定会百思不得其解：为何房地产市场难以调整？巨大的房地产泡沫继续在吹大？这到底是政府政策的问题，还是市场的问题？面对雾里看花的2010年的房地产市场，究竟该怎么估计2011年的房地产市场走向呢？

　　其实，2010年中国房地产市场的脉络是十分清晰的。首先，房地产市场价格畸高其实是部分城市价格过高，因此采取的相关政策也只是针对部分城市，但相关部门显然对此认知不足，而市场投机炒作之风则由一线城市全面蔓延到二、三线城市，甚至于全国各地。当全国的房地产市场都处于投机炒作热潮中时，全国房地产市场投机预期岂能改变？房价又怎能调整？

　　其次，尽管舆论一再渲染2010年出台的房地产市场宏观调控政策是最严厉的调控政策，但实际上国十条仅希望国内市场逐渐回归到常态，回到房地产的基本功能。因此，打击房地产投机炒作，让房地产市场回归基本功能是保持经济持续发展、减少社会矛盾与冲突最基本的要义，根本就没有什么最严厉可言。当然，对于2009年借助政府过度优惠的信贷政策及税收政策的投机炒作者来说，这些政策是较严厉了。不过，到现在为止，国十条并没有真正落实。比如遏制房地产投机炒作的税收政策就没有落实。所以，不仅无法通过房地产宏观调控政策来改变整个市场的预期，而且住房投机炒作者还会据此认为政府对房地产市场调控不会动真格，从而更为变本加厉地进入二、三线城市的房地产市场。

　　第三，当政府出台新的政策没能落实执行时，不仅原有政策惯性无法改变，而且也让新政策的信誉度逐渐减弱。笔者以为，这就是为何“2010年住房宏观调控政策出台不少，但起到作用则十分有限”的原因所在。

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