从万科的销售结构数据可以看出，1-4月，受政策调控影响，一次性付款占比处于下降阶段。由于投资性需求引发了房价的进一步上涨，刚性需求担心房价进一步上涨而被迫入市，5月份后按揭贷款的比重开始回升。从整体上来看，房地产市场的供求关系基本稳定，但在时间段上存在着区别。上半年需求超过供给，而下半年供给超过需求，全年则基本持平。引发房价上涨的原因不是由于整体供求失衡，而是来源于投资需求的上涨。

    看好商业地产

    中国证券报：如何看待商业地产的发展？

    苏雪晶：今年中期，我们开始把目光转向了商业地产，这主要是因为住宅类地产受调控影响，而商业地产基本不受调控影响。另外，商业地产长期以来与住宅出现背离走势，有回归的要求。

    从实体市场来看，下半年商业地产开始启动。商业地产无论从销售还是租金方面都得到较大幅度的提高，我们认为今年起商业地产很可能进入繁荣期。以城市综合体为代表的模式有诸多优势：城市综合体模式迎合了各地政府的土地出让捆绑一定商业配套的现实要求，具有拿地的优势；资金来源更加多元化，包括自身持有成熟产品抵押贷款、保险资金进入以及未来REITS的兴起。

    另外，我们仍然看好大城市化集聚，以及二三线城市的城市化进程。保障性住房方面，明年提出1000万套的建设方案，在比较国外保障性住房的建设经验，我们认为，我国保障性住房还面临着完善立法的要求，未来保障性住房需要有明晰的地位。

    中国证券报：如何看待目前房地产股票的估值？

    苏雪晶：房地产开发企业的发展速度以及盈利能力是影响其估值的主要因素，其中包括融资、土地与税收等变量。目前这几个方面的因素仍是市场调控的重点，住宅开发类地产估值下移已是事实，不过，我们对明年住宅开发类的地产比之今年相对要乐观，但更看好商业地产、旅游地产。

    在公司标的方面，我们看好重新回到增长轨道的一线房企，看好明年毛利率将逐步恢复以及掌握优质资源禀赋的公司，看好具有新兴商业模式的公司；看好NAV折价相对较大的公司。(记者 林喆 于萍)

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