近期，二三线城市商品房销售再现量价齐升，武汉、天津等城市商品房销量创年内新高。长江证券房地产行业分析师苏雪晶认为，在大多数未出“限购令”的二三线城市，房价仍然没有得到有效控制，一线城市房价上涨趋势已传导至二三线城市，甚至三四线城市。

    调控面临三大难点

    中国证券报：2010年，推动房价上涨的根本原因是什么？今后调控的难点在哪里？

    苏雪晶：调控政策出台以来，各城市房价并没有停止上涨，从数据来看，一线城市房价的快速上涨已传导至二三线城市。调控房价上涨的难点主要集中在三方面。首先，全球量化宽松货币政策使得市场对通货膨胀预期升级，资金寻求保值的投资品，房地产作为一种具有投资品属性的商品自然得到资金的追捧。其次，土地供应存在结构性不足。这并不是因为土地供应的总量不足，而是来自许多已出让的土地未开发。另外，土地出让的结构也存在不合理，城区内的供给日趋减少，城郊外的土地供应占绝对比重，两个方面影响自然带来供应结构问题。第三，资金成本上升也推动房价上涨。从2009年下半年以来，国土部介入房企资本市场再融资后，房企在资本市场融资的功能受到了限制。

    据统计，2009年以来，房企再融资未审批的募集资金总额超过千亿。在失去资本市场低成本融资后，房地产开发贷款也日渐收紧，各房地产企业不得不开拓新的融资渠道，其中借道房地产信托成为大多房地产企业选择的路径，房地产企业目前信托融资总的成本在15%左右，这也大大提高了房地产企业的资金成本。

    投资需求拉升房价

    中国证券报：目前我国房地产市场的供求关系是否严重失衡？

    苏雪晶：数据表明，今年1-10月，房地产销售投资比基本上在0.98左右波动，销售与投资基本持平。新开工面积与销售面积比、竣工面积与销售面积比这两个数据也相对平稳。

 

 

 

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