预售款担保制度失范

　　９亿元的预售款，到底如何监管？其监管背后的风险与责任到底由谁承担？

　　２００５年开始，济南市建委曾就商品房预售款监管问题提出多种方案。最终决定实施预售款担保制度，并制定《商品房预售款监管实施细则》，引入市场中介机构，通过担保公司、商业银行对商品房预售款进行监管。政府不再承担资金监管的风险和责任，政府管理部门只对参与的中介机构资格进行审核并监督实施。

　　在这一基础上，形成了所谓的“济南模式”，当地主管官员当时称，新办法实施后，对商品房预售款监管达到了１００％，“济南模式”一度被看作商品房预售款监管市场化运作的创新，建设主管部门曾有意在全国推广。

　　根据新办法，开发商预售商品房时，应向购房人提供由担保公司出具的《商品房预售款监管责任担保书》，担保公司有权对其担保的预售款使用进行监管。

　　在预售款监管期间，如出现开发商未按《济南市商品房预售款监管实施细则》规定使用预售款，而造成预购人损失（实际缴纳的房价款）的，预购人有权要求担保公司承担担保责任。

　　此外，开发商应当在商业银行开立商品房预售款专用账户，将预售款全部存入银行监管专用账户，委托开户银行为预售款监管银行，由开发商、预售款监管商业银行和担保公司三方签订监管协议书，并将商品房开发项目工程施工合同建设投资上限的１２０％作为重点监管资金。

　　本报记者从购房者提供的《商品房预售款使用责任担保书上》看到，由三联集团与济南置业担保、山东明基担保股份有限公司、山东中和投资担保有限公司共同签署的担保书明确：在预售款监管期间，如出现开发商未按规定使用预售款，造成购房人损失的，购房人有权要求担保公司承担责任。这意味着，担保公司有责任向购房者退还数亿元的购房款。但为彩石山庄提供担保的三家公司中，济南市置业担保有限责任公司的注册资金有３０００万元，明基担保股份有限公司、山东中和投资担保有限公司的注册资金分别为５０００万元和８０００万元。

　　“三联集团的彩石山庄彻底让济南的商品房担保制度成为笑柄，监管者们与被监管者之间到底达成什么样的默契只有他们自己心里清楚。”“铁哥”告诉本报记者，“我们多次到市建委要求担保公司按照合同行事，但至今没有任何结果。”

　　购房者维权

　　自２００８年１０月３１日按照合同三联集团交房的日子逾期以来，彩石山庄的购房者们无数次找到三联集团进行维权活动。

　　无数个彩石山庄购房者从不认识到认识，后来大家自发成立维权委员会。２００８年底，维权委员会成立起初，三联集团还向准业主们承诺交房的日期。

　　但随着时间的推移，彩石山庄建设没有任何动向，业主们的反映和诉求逐渐发生改变。一些人要三联集团按照合同退回房款，并赔偿违约金，也有人敦促三联集团抓紧时间交房。

　　而在业主们追问９亿元购房款的真正流向时，三联集团不是以“投到地里去了”推诿，就是以“被银行扣去了”搪塞，或者以无钱盖房也无钱退款予以拒绝。到后来，三联集团以“商业秘密”为由拒绝向这些准业主们透露９亿元购房款的去向。

　　业主们不禁发出这样的疑问，“无钱盖房”的三联集团，从哪儿来的钱在被国美收购的老三联家电旁边，又开了一个规模更大的新三联家电？

　　记者多次前往三联集团总部联系采访时，也看到这个颇具规模的新三联。尤其是新三联更具创意的广告词，“这，才是真正的三联。”

　　购房者讲：２００９年５月２０日，准业主们终于在三联大厦见到三联集团的总裁张继升等人，因双方分歧较大，结果是问题不但未得到妥善解决，反而发生肢体冲突。

　　“我们无法理解，我们的合法权益得不到保护，政府部门有严重失职行为，我们需要政府出面解决问题，维护法律尊严，维护社会稳定。无论是济南市还是山东省政府都没有正面答复。”业主们告诉中国经济时报记者，“但在我们的维权活动中，无论我们到济南市市委市政府还是到山东省委省政府，都会遇到维护稳定的人民警察。就连曾经到北京国家信访局上访者也遭到警察的调查，一些维权委员会的成员向警察写下‘保证书’后才予以释放。”

　　２０１０年以来，这些购房者每周一周二不约而同到山东省委省政府上访，但“省上至今没有任何正面答复”。

　　“我们在维权，政府在维稳。”购房者如是说，“我们的每一次上访都会有警察到场，但政府却不履行自己的行政职责，更奢谈服务性政府的职能转变。”

　　监管真空

　　９月２８日，中国经济时报记者就济南２０００余户购房者９亿元商品房预售款专用账户监管问题，以及专用账户本身等诸多问题专此采访了济南市城乡建设委员会副主任武兆军。

　　“三联的事，省、市政府已经介入，详细情况说不清楚。”武兆军说。

　　而当记者提及担保模式和职能部门的监管等问题时，武兆军回答：“这个问题要建委主管业务部门回答。”随后，武兆军借接电话的缘由，与建委办公室副主任关学军先后离开办公室。

　　约１０分钟后，两人回到办公室。针对记者“三联集团彩石山庄的购房者将商品房预售款打入的‘山东泉港文化教育发展有限公司’的账户是否是三联集团的商品房预售款专用账户”的疑问，武兆军依然说：“这个不清楚。但可以采访具体业务部门”。于是，两人再次离开办公室，并称联系业务部门。

　　１０分钟后，两人再次返回并告诉记者，就记者采访的相关问题，他们与市委领导沟通后得到答复：在接受三联集团的相关事宜采访中，要求统一口径。并让记者先到市委大院宣传部新闻处联系后再进行采访。

　　记者多次前往济南市委宣传部新闻处，该处处长展宝贞称：“省上和市里都很关心三联集团和彩石山庄一事，希望记者从正面多做宣传。”直到３０日上午，展处长告诉记者，“市政府分管领导和市建委相关领导都出国考察。”

　　截至９月３０日下午６时整整３天时间，由济南市委宣传部出面后，济南市政府各相关部门均未出面接受记者采访。

　　期间，三联集团企划部经理张宏也回应本报记者：“没有合适的人接受采访，自己也联系不上总裁张继升”。

　　本报记者致电负责彩石山庄项目经理张兴柱，张以“现在不是时候”为由予以拒绝。本报记者根据彩石山庄购房者提供的三联集团总裁张继升的电话，多次拨打一直无人接听。