地产泡沫逐渐缩小的过程可能持续许多年。上世纪90年代,日本日经股价指数在崩盘后依然膨胀了2年时间。它并没有一下子崩溃,而是每年下降8个百分点,一直持续了20年。台湾的泡沫与日本类似,维持缓慢下滑一直到中国内地的市场复兴。
1998年,中国曾经出现一波很少有人注意到的房地产泡沫。随后3年中,上海的房价下跌了三分之二。广东和海南星星点点地分布着尚未竣工的楼房。更近期的一个例子是,自2005年5月至2006年年底,上海的房价下降了三分之一。许多城镇开发项目都半途而废了。
我认为,目前的泡沫始于2007年年初,为快速货币扩张和人民币升值预期所推动,也将遵循同样的轨迹。然而,最近一些动向改变了我的看法。这一泡沫可能不会突然结束,而是将慢慢缩小。之前,我曾认为政府将在四季度放松信贷紧缩政策——这将导致新一轮房价上涨。泡沫可能会在2011年下半年或2012年出现大爆炸。
政府并没有放松二套房及三套房的信贷限制。由于大部分潜在购房者属于限制内购房且均需依赖贷款——并不是所有人都拥有充足现金——房地产市场无法继续上行以释放所有的本能冲动。那些名下拥有两千万套空置房的房产商将变得更穷,甚至破产。梅赛德斯奔驰汽车的销量可能将下降。但是中产阶级将拥有更强的消费能力——因为从投机者手中购房的成本降低了。
为了防止房产紧缩影响投资,政府必须马上调整银行资本。政府拥有所必需的资产负债表和智慧。过去十年中,中国的房地产市场表现强劲,消费力却相对较弱。未来十年中将可能出现相反的状况。
房地产投机者正如冷水中的螃蟹,他们正在被烹煮——不过比较聪明的那部分人仍然有时间逃离这种“慢火锅”局面。 (摘自《福布斯》网站,有删减)
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