6月15日，被誉为史上最严的房地产调控将进入第三个月。终于有迹象显示，第一波降价潮正在形成。与两年前一样，降价的策源地首先来自于深圳。这一次，“带头大哥”还是万科。但是与上一轮调控不同，在近乎苛刻的调控政策下，开发商的降价策略显得保守且犹豫。

　　10%以内的降价

　　开完项目定价评估会后，陈育麟第一时间把MSN上的签名改为“抄底趁早”。作为深圳某地产项目的销售负责人，他对市场依旧信心十足。但面对迫在眉睫的开盘时刻，陈育麟不得不选择更为稳妥的销售策略。“比周边价格下调5%~10%，目标是两周内完成50%的销售目标。老板说了，达不到或者大幅超过销售目标均属于没有完成任务。”他苦笑道。

　　随后，他向记者解析这个有些自相矛盾的任务。“万科清林径6月4日降价20%销售，当晚180套房子销售完毕；第二天万科第五园开盘，在各种折扣计算完毕后，降幅在5%~10%左右，但同样当晚卖出了近8成。”陈育麟告诉记者，这已成为近期深圳房地产销售的范本。他判断，“市场需求依旧充足。”

　　其实在他早前的计划书中，并没有降价的打算。5月的最后两周，深圳的新房成交量一直在持续回升，从中房指数公布的销售数据看，深圳5月10日至16日销量环比增长了18.25%，而接下来的一周更增长了101.97%。彼时，他与深圳许多同行都判断：市场已经消化完毕调控带来的利空，在刚需的带动下，逐步度过观望期。而支持他的判断的是，上两周新开盘的项目都获得不错的销量。其中位于宝安区的水榭春天二期，定格几乎与前期持平，可两周就已完成40%的销售。

　　但持续回暖的势头被打断，第二波观望期不期而至。这首先源自于三部委的二套房认定方法解析。6月4日，一直雾里看花的二套房被确定为“认房又认贷”。这个近乎苛刻的房贷政策显示，只要购房者前期有购房记录，无论你是否还清房贷，或者一次性购房，甚至已经将房子转手卖出，只要银行可以从房贷记录和房产证记录中找到销售信息，均被认定为二套房。唯一的口子是，前期的房子是一次性付款，而且现在已经转手卖出，房产证已改名。

　　紧接着，新官上任的深圳市市长许勤在6月6日表示，将出台楼市调控新政策。这一系列的政策利空，让深圳的房地产市场再次陷入观望期。数据显示，5月31日至6月6日深圳的房地产销量只比上一周上涨1.8%，销售回暖的势头被丧失殆尽。

　　其实这种情况不仅仅出现在深圳，中房指数显示，同一时期全国35个城市中，21个城市的成交面积环比下跌，重点城市中更是环比下跌70%。其中还包括深圳这类承接上一周涨幅依旧略微上涨的城市，这比上一周涨跌各半出现明显回落。

　　降价策略保守

　　在这种政策冲击下，开发商不得不有所反应。据陈育麟透露，深圳未来两个月将有10~15个项目采取降价入市的策略。“这与资金链没关系，这是调控背景下稳妥战略的选择。”陈育麟表示，只要项目销量达到50%，一些基础成本就已经解决。剩下的可以看市场情况来控制销售进度。

　　其实这种对市场的试探，已经在各大上市房企中普遍出现。6月8日，绿地集团宣布，将在全国41个城市近百个楼盘实施置业优惠计划。绿地集团董事长张玉良表示：“我们是掌握一定的度，按照不同的楼盘、不同的城市，以及原来房价的基数，进行促销。我们是挖掘市场消费者接受的价格。”

　　绿地虽然没有宣布全国降价，但其策略已经接近恒大。虽然恒大一个月前宣布的全国85折惹来众多争议，但对其销量似乎有着明显提升作用。就在绿地宣布全国置业计划的当天，恒大公布了5月的销售情况，数据显示，当月实现合约销售40.5亿元，环比上涨8.3%，创今年公司最高单月纪录。在国内上市房企5月销量普遍下跌30%乃至下挫50%的背景下，这无疑是足够惊人的数据。

　　而恒大的销售均价并没有明显下滑，其5月均价为6326元/平方米，环比仅下降2.2%。恒大方面解析是因为增加了一些高价项目所致，在剔出这些高价项目后，环比均价下调6%左右。虽然这再次证实了“全国85折”只是一句口号，但仅仅下降6%就实现销量上涨，也足以让其他开发商艳羡。

　　与恒大与绿地的高调相比，其他开发商的反应似乎更多是暗自发力。“我们会调整推盘的节奏，根据市场的情况做一些微调。”这是绿城中国在公布了其5月销售情况后的表态，该公司5月销售20亿元，比上月65亿元直线下跌七成。与绿城相似，富力、雅居乐等5月销量下跌五成左右的地产公司均表示会延长推盘节奏。

　　“无论是高调优惠的还是宣布不降价的，他们肯定都会因应市场作出价格调整，但要大幅降价现在肯定不可能。”陈育麟表示。上海佑威楼市研究中心的副主任陆骑麟也有同样的观点，他认为实际上现在开发商不敢一步到位，一步到位就怕吃亏。“像金地2008年的降价，最后卖得很好，去年排名前十的项目有两三个都是金地的。但这直接导致了金地2009年无货可卖的情况。”

　　调控政策不会长久？

　　“关键问题是圈子内的普遍共识是：这次的调控政策不会长久。”陈育麟表示，在三部委明确二套房贷政策后，地产商与银行举行了一次小型会议，普遍观点是房贷政策实际上是以抑制了很大部分刚性需求为代价。而房地产税等长效政策却又迟迟未见出台。

　　国务院发展研究中心研究员廖英敏也表示：“当前的房地产调控政策应该说还是一个中短期的政策。”目前的政策虽然见效快，但不能从根本上解决房地产市场持续稳定发展的问题。他表示，要尽快推进土地制度、财政体制、房地产税收制度等方面的制度性改革，建立房地产市场平稳发展的长效机制才是治本之策。

　　“是否有长效政策现在还不得而知，但抑制住刚性需求就会很恐怖。”陈育麟表示，2009年出现房价狂飙的现象，就与2008年的需求被抑制有直接关系。那问题是现在刚性需求被抑制住了吗？

　　根据深圳市出租屋综管办近日公布的《深圳市2010年房屋租赁指导租金》及测定的相关情况，今年前5个月，深圳市各类出租屋租金平均涨幅为5.3%。而中介测算的数据也显示，近期房地产租赁市场非常活跃。世华地产的数据显示，近期深圳租金涨幅在5%~10%左右。

　　租金上涨的情况不仅仅发生在深圳，北京中原研究部的统计显示，自4月中旬房地产调控新政推行以来，北京市二手房租金价格环比上涨逾5%，一些热点区域涨幅超过7%。而上海房屋租赁指数报告也显示，从5月份至今，上海中心城区的部分房源租金上涨了20%。有开发商向记者表示，虽然不排除有地产中介炒作的嫌疑，但也反映了地产调控政策促使购房者陷入观望，继而增大了租房需求。

　　“有换房需求的购房者现在已经被完全抑制住了。”陈育麟认为，二套房政策把许多贷款买房的工薪一族限死，实际上这一群体对房屋的居住需求最大。其预期，调控消化后，市场会被这些需求推上一个高值。廖英敏也认为，“靠中短期政策调节，房地产市场波动仍会比较大。”

　　“所以，开发商的普遍策略只有一个，就是等待。”陈育麟表示，前期包括万科的降价行动已经显示，购房者需求还是非常强劲，而且对价格波动非常敏感。只要开盘价格合理就能取得不错的销售。而开发商在达到一定销量、保证资金链的情况下，会延长销售时间，等待下一个春天的到来。“万科、保利5月调控严苛的时期拿下12个项目就是最好的证明。”陈育麟表示。

　　所有一切都是基于市场。当前开发商稳坐钓鱼台的姿态，源于市场还相当稳定：只要少量降价即可获得足够的销量。但如果所有楼盘都进入降价阶段，购房者已经不满足于5%的降幅呢？会否有更多意外，我们拭目以待。