楼市新政出台月余，石家庄楼市各种购房合同毁约纠纷也在逐渐增多。记者昨日从省会多家律师事务所采访了解到，不少购房者向律师咨询，准备通过各种渠道甚至法律手段解决纠纷，专家呼吁司法部门应尽快出台相关的司法解释或指导意见，规范此类案件的审理。

　　【现象】

　　客户要求退房开发商忙补漏

　　“前阵子卖家不肯卖，如今买家不肯买”。在房产新政影响下，除成交量骤然下降外，一些之前已经“成交”或者交了定金的房产也频频出现退房、违约现象。

　　河北新业律师事务所的专业房产律师胡山峰说，近期不断有客户询问因为房产新政出台，付款出现问题想退房如何处理的咨询，但目前他尚未接到过正式诉诸法庭的案例，大多还是购房者和开发商自行协商解决。

　　记者从相关渠道获悉，目前省会多家楼盘都出现客户想退房的现象，但很少有开发企业痛痛快快给退款的。针对省会出现的客户违约退房潮，一些开发企业已经开始在购房合同中添加类似“如因政策变化导致首付提高，按新政策执行；如因非开发企业原因导致出现的各种贷款风险，都由购房者承担”等详细条款，以封堵购房者退房。

　　【析因】

　　三大原因引发毁约退房潮

　　针对近一个多月来比较集中的违约退房类法律咨询，省会相关业内人士解释，此次违约退房潮出现的原因主要有三种：第一种是因为政策调整，买房者看到了房价下调的希望，感觉买贵了，自己想要退房；第二种是政策调整造成首付款比例提高，购房人的确是因为凑不够首付款而要求退房的；第三种则是银行暂停发放第三套房贷款，或是因为对非本市居民发放房贷做出限定，导致购房人无法顺利贷款，致使合同无法继续履行的。

　　【建议】

　　应尽快出台明确的司法解释

　　“政策调整不属于《合同法》中规定的不可抗力，而应该属于情势变更，购房人要求退房，不需要承担违约，开发商应该给退房退款”。河北新业律师事务所的胡山峰律师、北京市众意达律师事务所的张扬律师表示，如果双方签订的《商品房买卖合同》中有对于因国家相关政策调整而引发的相关争议处理的条款，则双方可根据合同约定来履行；如果购房合同中没有具体约定，则要看纠纷是否适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定。国家政策的调整，既不是开发商的责任，也不是买房人的责任，购房人因此无法获得贷款，属于不能归责于双方的事由，开发商应该将收取的购房首付款及定金返还给购房人。

　　胡山峰等律师建议，希望上级司法部门尽快对此类案件作出明确的司法解释或指导性意见，确保房地产市场的平稳过渡。

　　【提醒】

　　合同中最好约定免责条款

　　胡山峰律师还提醒，房地产新政策刚刚出台，由于相关细则尚不明确，购房者在此期间购房要注意规避政策风险，最好事先订立双方免责解除条款以保障自身权益。还有律师建议双方当事人签订合同时，应将国家政策变更等情况写入合同之中，对此造成的责任后果进行详细约定，以避免陷入一旦政策变化合同就无法履行的尴尬境地。