庭审焦点：

    新政算不算“情势变更”

    昨天开庭的焦点是当前房产界的热点话题：新政算不算“情势变更”？

    曹先生的委托律师郑律师一上来就否定了情势变更的说法，“按揭贷款本身就存在商业风险，这是可以预见的。大家都知道，房价很高已经是共同话题，媒体、官员、专家都在呼吁要抑制房价，宏观调控政策随时可能出来，风险指数已经很高，你们既然贷款就应该预见这些风险，所以不应适用情势变更原则。”

    “最高人民法院出台《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十六条明确，‘情势变更’指的是合同依法成立后，发生了不可预见、且不可归责于双方当事人的事情，动摇了合同订立的基础。在此情况下，应允许合同双方变更或者解除合同。”郑律师再三强调，最高法院有规定，法院在采纳情势变更情况时也会相当谨慎，情势变更原则的适用需要得到省高院的核实。

    郑律师的说法马上遭到了原告律师的反驳。

    “我们很有诚意买这套房子，并没有恶意想违约。”李全青的委托律师说，合同签后一星期，他们就向兴业银行申请按揭贷款，但是就是因为新政对外地人限贷，贷不出这笔款，他们履行不了合约也是迫不得已。

    “这绝对可以适用情势变更原则。李全青作为外地人在杭州首次购房，他的贷款不存在有无商业风险的说法，尽管之前有很多报道和信号，可能出台宏观调控，但是对于贷款方面，我们能预料的顶多是提高贷款的利率。对外地人限贷的政策是没能想到的，怎么谈得上可以预见呢？”

    律师说，合同上明确写着余款通过商业贷款来支付，现在银行不能贷款，这个合约就没法继续下去，所以8万元购房款应该退还。

    “当然，将心比心，我们也愿意给曹先生他们一点补偿，这个数字大概在5000元。”

    对方摇摇头，表示无法接受。

    法官庭后又做了一次“背靠背”（和各自律师单独谈）调解的努力，但是由于双方要求差距很大，调解又一次失败。

    各界关注：

    一旦判下来会有示范意义

    社会各界，尤其是司法界对这个案子将来怎么判非常期待。曹先生的律师事后告诉记者，“我还是希望这个官司能够由法院裁判，这也是给我们律师业一个相对明确的判例，以后可以供类似官司参考。”

    其实，早在房产新政出台不久，专攻房产官司的浙联律师事务所就汇集了很多此类违约纠纷。针对这种二手房交易解约的情况，考虑到现在房价下跌的因素，浙联戴和平律师会建议作为解约方的购房者适当补贴一点房东，一般是定金的20%，这样可以节省时间，节省成本，促进调解成功率。不过目前戴律师手头也有8例已经决定走法律途径。

    浙大光华法学院方立新教授说，自从新政出台后，针对各类汹涌的房产违约高潮，浙江省高院和相关研究院也一直在商讨和研究可适用的法律：“这个案例下城区法院会特别慎重，因为一旦判下来，对整个杭州二手房的违约纠纷将具有示范性的影响。”

    泽大律师事务所建筑房地产业务部主任余合力律师说：“这次法院的判例，会在如何认定合同解除的条件上提供参考性。就拿这例事件来说，合同上约定了申请银行按揭，因为新政下办理不成银行贷款，支付方可以此为条件解约。”（记者 娄炜栋 张卉卉 肖菁 通讯员 夏法 蒋维岩 瞿静）