首套房优惠利率“名存实亡”会否殃及“刚性需求”？

　　新华网上海４月２日电(记者叶锋、姚玉洁)继中行明确取消７折房贷利率之后，工行日前也下发通知，首套房不再享受７折利率优惠。房贷利率优惠正在逐渐缩减甚至取消。在此次楼市宏观调控的大背景下，这一措施“抑制投机性需求”的指向十分明确。但一些业内人士担心，“打击面”是否会殃及刚性需求，甚至形成“投资投机需求”对“刚性需求”的“挤出效应”？

　　首套房贷７折利率“名存实亡”

　　这两天，上海白领陈荻在外环附近的东苑佳佳花园看中了一套７７平方米的房子，总价近１４０万元。尽管属于首次置业，但在申请贷款的时候，中介却告诉他，工行、建行等银行都对７折利率关上了大门，一些小银行审核门槛也大大提高。

　　记者从工行上海分行了解到，该行已取消首套房按揭贷款利率７折优惠，若首付仅两成，贷款利率只能打到８．５折，首付三成及以上，贷款利率可打８折，其中资质信用比较好的优质客户，可以享受７．５折优惠。

　　建设银行上海分行闵行支行一位工作人员告诉记者，首套房根据首付成数不同，贷款利率也不同：首付在２０％－２５％的，贷款利率打８．５折，首付在２５％－３０％，利率可打８折；首付三成以上可享受利率７．５折。对于记者“首付四成以上听说可以享受７折利率”的询问，这位工作人员说：“说是这样说，但基本上办不下来。”

　　事实上，招商银行、深圳发展银行、兴业银行等商业银行今年初就取消了首套房７折利率优惠，门槛提高至８．５折；对于第二套房贷款，更普遍执行基准利率甚至上浮１０％。

　　“我以前知道第二套房贷款优惠已没有了，没想到现在连我这样的首次购房也受到牵连。”陈荻无奈地说。

　　上海知名个贷中介凯弈投资咨询管理有限公司副总经理赵炜说，银行今年的重点与其说是“做规模”，不如说是“做利润”，缩减利率优惠正是基于此。这背后，是整个银行信贷的明显紧缩。赵炜介绍，除逐步取消利率优惠外，另一个突出的表现是办贷周期拉长，以前从申请到放贷一般要４０天左右，现在则需要５５－６０天。３月下旬，还有银行面对符合条件的贷款申请表示“已没有额度”，只能等到４月份了。

　　利率优惠取消，各群体“痛感”有别

　　针对此次利率优惠的变动，记者算了笔账。以首次购买一套１５０万元的住房为例，首付三成，贷款七成即１０５万元。目前５年期以上贷款基准利率是５．９４％，７折利率为４．１５８％，以贷款年限为１５年计，则每个月偿还７８５０．１２元，１５年后连本带息共偿付１４１．３０２２万元，其中利息３６．３０２２万元。若是８折利率即４．７５２％，则每月偿付８１６８．３２元，１５年后连本带息共偿付１４７．０２９８万元，其中利息是４２．０２９８万元。

　　利率的１折变动，每个月要多支出３１８．２元。陈荻目前的月收入为８０００元左右，他已决定买房后和女朋友共同负担。他说：“在现在的高房价下，对于首次购房者，即使是７折利率，每月还款都要耗去收入的一大块，再增加１００元钱都是不小的负担。”

　　不过，对于在去年赚得盆满钵满的投资客来说，利率上的小微变动对其造成的资金压力要小得多。即使是二套房，基准利率上浮１０％达到６．５３４％，购买上述房屋每个月偿付９１６６．２６元，每个月多出１３１６．１４元，在自有资金实力雄厚、房价预期依然看涨的情况下，千余元的增加对投资客、炒房族来说，完全在可承受范围内。

　　永庆房屋总经理陈史翎来说，在目前的资金状况下，投资客最关心的不是银行的利率，而是放贷的额度，“只要能贷得到款，对利率的变动并不会太在乎。”

　　房价“岿然不动”　自住需求面临新困境

　　今年以来各地的楼市，总体上呈现出“量缩价稳”的态势。进入３月以后，一些重点城市的成交量有所回升，但高房价并无明显松动。

　　市场机构佑威·楼市通１日发布的数据显示，３月，上海商品住宅成交面积为８０万平方米，比２月大涨１５０％，成交量在连续三个月下跌后止跌反弹；但３月的成交量仅为２００９年同期的５５％，且今年３月商品住宅成交量还是近５年来最少，可见其反弹力度还是相对不足。价格方面，３月上海商品住宅成交均价为１９７６７元／平方米，环比２月微涨０．３７％，但与２００９年３月相比却大幅上涨了４８％，均价已持续四个月维持在２万元／平方米上下。

　　二手房市场“反弹”的迹象更为突出。陈史翎分析，３月份二手房市场的一个典型特征是：单价在３万元／平方米及以上、总价在８００万元及以上的高档住宅涨幅最快，可见投资者入市十分活跃；而均价、总价在中低区域的住房回升却不明显。他说，去年一季度是刚性需求趋于活跃，进而带动改善性、投资性需求接连入市，使整个楼市“回暖”；而今年一季度，则是投资性需求在短期观望以后呈现活跃，房价缺少回调的动力，也迫使自住的刚性需求陷入持续观望。

　　“易居中国”２００９年末的一项调查显示，市场上购买商品住宅的真实情况是，足额贷款、少量贷款和不用贷款的人各占三分之一。业内人士指出，金融贷款政策如何在抑制投资、投机的同时，避免对大量梯度改善住宅的中低收入购房者设置障碍，是需要进一步研究的问题。