尴尬的房地产调控执行人

　　自2007年以来，中国房地产一路升温，房地产开发热潮从一线城市迅速溢出并挤向二三线城市。地方政府欣然接受了这样的蔓延趋势。因为在房地产开发的背后，地方当局将拥有一笔数额可观的土地出让金。

　　资金需求燃烧冲动

　　“土地出让金”是一个被大众化的概念。它的标准称呼为，土地使用权出让金。它是土地批租时一次性收取的费用。出让金包括土地开发投资费用和使用期内的土地使用费两部分。前者包括征地、动迁及为地块直接配套的基础设施费，是对开发投资的一次性补偿，后者为土地资源使用的费用，即“地租”，是土地所有权在经济上的体现。

　　由于地方政府并不拥有财政权利，其基本财政来源始发自中央财政的转移支付。但是由于中国当前所处工业化中期，对钢铁、汽车、装备制造、化工等重化工产品需求上升。受此影响，土地供应的需求被不断放大。同时，作为处于城市化发展加速期的中国，农村人口迅速融入城市。巨大的人口基数使各地对市政、道路、交通、房地产、水电、文化、教育、卫生等需求高速增长，加剧了土地供求的紧张局面。

　　另外，由于国民消费结构不断升级，住房和汽车消费成为主要动能。面对不断长高的商品住宅以及不断加宽的高架公路，随之而来的是对土地需求的猛增。当中国对外对内逐步开放之后，外资和民资等投资资本的热情也不断活跃，这样的获利需求也要求获得土地。

　　国巨投资基金管理有限公司董事长兼首席经济学家孙飞就此置评说：“工业化和城镇化以及不断发展的经济共同提高了土地价格。”

　　庞大的需求背景，让已经成为稀缺资源的土地身价成倍增长。而土地身价——土地出让金则以“三七分成”的方式分别汇入中央财政和地方财政。在分税制环境下，财权被收归中央的地方当局为了完成必须面对的基础设施建设、医疗卫生保障等巨额资金要求，不断燃烧着“卖地冲动”。

　　高地价之上的高房价

　　作为母体的土地价格飙升直接导致了土地紧缺城市商品房价格的攀高。原本“5000元便是房地产泡沫”的抗议声在几年内便被“逼近2万元每平米”的事实击倒。

　　当大多数人集聚祖孙三代之力尚能购买所居之处时，便是中央政府开始着手干预的肇始点。然而，矛盾的回归正是出现在中央政策之手指向地方政府时所摩擦出的尴尬。

　　因为，包括土地出让金在内，依附于土地和房产而附生的形形色色税费，已经成为支撑地方政府财政的主要力量。中央政府将房地产问题归类于民生问题，而地方政府则将房地产定义为经济问题。中央和地方政府利益的不一致性直接导致调控政策难以有效落实。于是，“卖地财政”与地方政府房地产调控执行人的矛盾叠加暗合了中央与地方的矛盾；于是，地方决策者进退两难。

　　对地方政府而言，既要保证财政收入的完成，又要保证GDP指标的实现，众多城市只能依赖卖地填缺。有评论认为，对房地产业的过分倚重，对土地财政的过度依赖，在经营城市的理念远远重于关注民生目标的现实语境中，指望与开发商利益集团捆绑在一起的地方政府遏制高房价，几乎是一件“不可能完成的任务”。

　　土地出让金屡创新高

　　根据个别城市的最新数据显示，在地方财政收入比例分成中，已经占庞大份额的土地出让金屡屡创新高。

　　中央党校研究室副主任周天勇在2009年年末接受媒体采访时对“卖地财政”问题进行置评认为，“政府卖地是有利益驱动的。目前，财政正规渠道中央拿走太多，地方收入主要是卖地和收费罚款。卖地收益最大化，必定成为其政策和行为的取向。”

　　中国人民大学财政与金融学院副院长赵锡军对记者表示，中央与地方政府的利益博弈源自“财权和功能的不匹配”。地方财权的缺失使得地方政府只能依靠其他途径填充庞大的财政开支。“所以，卖地财政与地方政府房地产调控执行人的矛盾的确存在，并且相当明显。”

　　不久前，北京大学经济学院教授李庆云也在公开场合表示，应将土地出让金收归国家财政，而将物业税收入归入地方财政，让物业税收入替代土地出让金成为地方财政的重要来源。这样地方政府才会摆脱卖地冲动，才有积极性去开征物业税。

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