“末班车”效应造成二手房年底成交大爆发

    一般来说，第四季度是楼市的传统淡季，但今年年底各地楼市却呈现超出预期的繁荣景象。北京、天津、杭州等地二手住宅成交量、成交价格纷纷创出历史新高。二手住宅突然火爆的主要原因是年底临近，楼市优惠政策可能取消的“末班车效应”开始显现，“落袋为安”的心态让二手房交易聚集了很多人气。

    １２月９日，国务院常务会议提出“个人住房转让营业税征免时限由２年恢复到５年”。这引发了正在准备进行二手房交易双方的极大关注。通过我爱我家各门店的反馈，在营业税政策调整消息公布前后的一周内，咨询量较平时增长四成，交易量也增长三成多。买卖双方均加快脚步，希望赶上政策到期前的　“末班车”。

    １２月份上半月，京、沪、穗、深、津等五大城市二手住宅价格指数上扬，部分城市涨幅持续扩大。与上一波高峰相比，五大城市分别有１５％至１７％的涨幅。其中，北京、深圳、天津二手住宅成交量环比增幅均超过３５％，市场表现活跃。

    综合来看，有利于成交的因素主要有两个。一是政策不确定，在满足条件的情况下，卖家的营业税减免，买家的贷款利率优惠、契税折扣，共占购房成本的１１％左右。优惠政策的取消，对购房者的购房预算影响较大，故近期考虑购房的市民，加快了购房计划，纷纷赶在年前成交。随着税费优惠即将到期，这种“政策性”成交量影响会在短时间内爆发后消失。

    二是购房者的追涨心理。房价涨幅过快已是不争的事实，大量有购房需求的市民以惶恐心态急切入市，其中一部分原因是怕房价继续疯长，负担不起。

  二手楼市将长期受营业税政策调整的影响

    回顾营业税的历次调整，二手房的量价始终随着政策波动。２００５年５月３１日的“国八条”，２００６年５月３０日的“国六条”，２００８年１２月２９日的“５转２”，今年１２月９日的“２转５”，顺此脉络，可以看出政府对二手楼市的整体情况“了然在胸”和调控调整手段的熟练使用。

    临近年底，二手房“２转５”新政出台，必将使次新房交易税费大增。由此看来，营业税作为二手房交易特有的税种之一，也是占比最大的一项税种，其政策的从紧，中央政府的本意是抑制房地产市场中的投资投机行为，但“城门失火”不可避免的结果，将会殃及改善型购房的“池鱼”。

    营业税调整主要是利用提高房地产流通环节交易成本，起到抑制房价过快上涨的作用。限制投机入市，降低投资收益，是政策出台的初衷，但改善型自住购房需求也将受到很大影响。

    应该说，二手房营业税优惠的终止，是在大多数人意料之中的。但凭着２００９年底市场火暴的惯性，２０１０年的二手楼价不会很快进入下降通道。政策效应的周期性结果，可能将会于明年二季度以后逐渐显现。