谭浩俊   作者文集

    国土部近期正在形成2010年新的土地调控政策。之前试点的农村集体建设土地入市有望继续推广。此举将有利于缓解土地供应紧张、打压居高不下的房价。（11月22日《济南日报》）

    高房价已成社会之患、百姓之痛。尽管中央采取了一系列的宏观调控措施，试图把高房价压下来，但效果并不明显。特别是今年以来，房价再次象脱了缰的野马，使“买房难、买房贵”问题进一步升级。

    分析今年以来房价上涨的实际情况，由于各地地价不断攀升、“地王”频繁出现，于是，高地价推动高房价的观点也越来越趋向一致。而对高地价产生的原因，则归咎于国家的土地政策，认为是土地供应不足造成了地价的迅速上涨。因此，用“农地入市”来调控房价的观点，也被越来越多的人所接受，被各方所关注。

    那么，“农地入市”能否遏制地价的快速上涨、解房价之痛，把过高的房价压下来呢？

    我们知道，按照市场供求定律，供大于求，价格下降，供小于求，价格上涨。土地供应紧张，则土地价格上涨，反之，则下降。但是，近年来房价和地价的快速上涨，是否完全由土地供应所决定呢？增加土地供应，是否就能使过高的房价压不来呢？笔者认为，在现行的房地产政策和环境下，改变土地供应量，并不能从根本上解决地价、房价过高的问题。

    首先，地价的快速上涨，与对囤积土地行为打击不力密不可分。一极是高喊土地供应紧张，一极则是大量土地被囤积。从表面看是土地供应紧张造成的，实质是制度执行不力造成的。不管土地供应紧张与否，都不应该出现土地被大量囤积的现象。一旦出现这样的现象，就必须严厉打击、严格执法，否则，会加大土地供应紧张的矛盾，形成恶炒土地的结果。今年以来土地价格快速上涨，很大程度上就是对囤积土地行为打击不力的结果。把地价上涨完全归咎于土地供应紧张，而回避开发商行为的不规范，回避对囤积土地行为打击不力的问题。那么，即使“农地入市”，仍然会出现土地供应紧张的矛盾，开发商仍然会通过囤积土地的手段，制造土地供应紧张的矛盾，从中牟利。现实生活中，这种教训并不少。

    其次，地价的快速上涨，与地方政府的“土地财政”密不可分。每次地价的上涨，都有地方政府的影子；每个“地王”的出现，都少不了地方政府的推动。地价上涨的最大受益者是地方政府，土地出让金、各种建设规费、税收等，都是地方政府最为看中的内容。如果不能解决地方政府“土地财政”的问题，即使增加土地供应，地价照样会上涨，“地王”照样会出现。“农地入市”的最终结果，就是增加开发商恶炒土地的“资源”。

    同时，我们应当看到，地价上涨虽然推动了房价的上涨，但是，也并不是高房价的唯一因素。开发商暴利、各种规费、税收以及灰色成本等，也是高房价的重要因素。也许“农地入市”能够在一定时期、一定程度上缓解地价上涨的矛盾，使房价得到一定缓解。但是，如果把引起地价上涨的原因过度地放在土地供应上，把地价作为引起房价上涨的唯一原因，忽视对其他问题的规范，那么，不仅“农地入市”的政策难以发挥应有的作用，也难以保证房地产市场的健康发展。

    引起地价、房价上涨的原因很多，必须综合分析、统筹考虑、多管齐下，既在土地供应量上做文章，更在解决内在问题上下功夫，才能从根本上解决地价、房价过高的问题。