荣盛发展花式卖房套路多，卖商铺捆绑销售基金，还有路子规避限购

文 /李夏

编 /邢昀

环京楼市深度调整，重仓此地的房企日子不好过。“领头羊”华夏幸福被曝资金链紧张、裁员频繁;曾经的河北“地王”荣盛发展也十分焦虑，各种出招花式卖房子。

近日，数名业主向市界反映，荣盛香河·白鹭岛项目涉嫌售后返租，并将商铺与基金变相捆绑销售，不少人稀里糊涂走进了套路里。

不久前，有媒体报道荣盛石家庄售楼处要求全员卖房，无业绩便辞退;廊坊多个“花语城”楼盘被曝为规避限购，让客户首付分期、购房三年后网签，甚至帮购房者办户口、准购证，引发舆论轩然大波。

上市11年，仍未跨入“千亿”门槛，荣盛业绩一直不温不火，甚至被同发迹于廊坊、上市时间更晚的华夏幸福甩下。居高不下的负债和不容乐观的现金流，成为荣盛心头“刺”。为尽快“去化”，缓解现金流，荣盛可谓“无所不用其及”，各种销售手段令人眼花缭乱。花式卖房背后则是官司缠身，荣盛一度被调侃为“史上诉讼最多的地产上市公司”。

01

销售商铺变相捆绑基金?

“荣盛香河15-20㎡旺铺，总价24万左右，小投资大回报，返租返利双收益，10年收益返还90%，10年后业主与商管公司9:1分成，上市公司统一商业运营”。

这是荣盛香河·白鹭岛的宣传广告，看起来似乎是一桩极其划算的买卖，购买商铺又能返租返利，但实际上背后涉嫌售后返租、捆绑基金销售。

市界近日获悉，荣盛香河·白鹭岛商铺再现大规模业主维权，不少业主发现“端倪”后要求全额退还购房款，但荣盛迟迟不退款。

荣盛香河·白鹭岛商铺现场图

而这一套路其实是荣盛故技重施。此前，华夏时报就曾曝光荣盛廊坊四季花园和阳光鑫苑卖房捆绑销售基金，坑了不少业主。

市界了解到，荣盛销售该商铺时，将购房款拆分为三部分，一部分为购买团购券，另一部分为购房合同里所填写的房款数目，再一部分便是以购买基金的方式收取。

而获得90%收益的前提是购买开发商的基金。荣盛向业主强调，前10年均为固定收益，不受任何市场因素影响。第11年开始，每年租金90%收益归业主，10%归运营商。

“这其实是个‘圈套’，除了缴纳正常房款外，还需缴纳房款40%购买基金，才能享受所说的收益。“业主张先生对市界表示。

一份业主提供的收益表显示，购买商铺后基金收益方面，前9年每年均能收到4.6%，第10年则可收益44.6%，合计可收益86%;返租收益则从第9年开始，第9年收益2%，第10年收益3%，合计5%，10年内基金收益和返租收益共计91%。

如果不购买基金，仅仅享受返租收益，从第九年开始，收益微乎其微。张先生称，”如果不买基金就很不划算，10年几乎没有收益，自己还要缴纳相关管理费。另外，我们了解到这类商铺就办不了产权证。”

荣盛方面提供给业主的返租返利收益表

“捆绑基金还要缴7万左右，买房的时候，置业顾问承诺基金保本和最低收益，付款后又说不承诺保本和最低收益，我不同意。所有缴款一共要24万元左右，其中房款17万左右，而草签合同所谓的房款只有11万多。”张先生对市界说道。

市界在该楼盘涉事业主维权群发现，被“套路”的人情况各不相同。有的是购买商铺前压根不知道还有绑定“基金”这回事，稀里糊涂的付了部分款项;有的则知道要捆绑基金，但被“收益”诱惑直接付了全款，但至今都没有网签。

“我有的只是几张收据，正式购房合同都没有，十多万就这么打了水漂了。”业主李女士对市界表示，“我们要求解除购房草签合同，全额退还购房款赔偿损失，但荣盛一直没给一个满意的答复。”

目前，不少业主已提起诉讼。有业主对市界表示，荣盛还存在虚假宣传，中介、代理公司管理混乱等问题。

荣盛香河·白鹭岛商铺

荣盛卖房“点子”多。此前有报道称荣盛部分楼盘可以帮忙规避环京的限购政策。12月初，一名自称荣盛石家庄的渠道销售告诉市界，“只要交首付，随时可以网签，不用担心限购，我们负责帮你办理假户口本页或者假社保，只需要一千多块钱。”

而对于业主反映的销售商铺变相捆绑基金，荣盛方面表示否认。荣盛品牌相关负责人告诉市界，属于正常销售行为范畴，未附加基金、信托等理财产品，且不属于房屋销售的组成部分。“并非与基金捆绑销售，后期可由业主自主经营，因部分业主无自营需求，就委托商管类型公司进行委托经营获取相应租金收益，并非强制性要求。”

02

背后运作套路深

一位地产圈人士评价称，“荣盛有些‘草莽’气质，路子野。”

而绑定基金产品的背后是业主需要签订一份《民事信托合同》。市界了解到，荣盛借用民事信托的方式，将荣盛香河·白鹭岛业主所付基金款项交付给了受托人信易成(北京)房地产经纪有限公司，该公司再将信托资金投资于荣盛泰发(北京)投资基金管理股份有限公司或其指定的私募基金产品。

业主们提供给市界的一份荣盛让其签署的《民事信托合同》风险申明书显示，信托不承诺保本和最低收益。此外，受托人处理信托事务不当而造成财产损失的，由受托人以固有财产赔偿，不足赔偿时，由委托人(即业主)自担。

一位信托圈资深人士告诉市界，民事信托在中国主要以遗产继承、慈善为主。但这份民事信托协议的内容显然不是民事行为，属于商业信托的范畴。“现在，国内只有68家机构拥有信托牌照，可以开展信托业务，而且一般来说，民事信托也不应以营利为目的。”

天眼查显示，信易成成立于2014年12月，注册资金为500万元，荣盛为大股东，企业法人许健也是荣盛(香河)房地产开发有限公司的高管。这家公司的经营范围并没有信托受托经营业务，而却开展相关活动，已涉嫌违规。更蹊跷的是，目前天眼查显示该公司已注销。

该名信托圈人士表示难以理解，“房地产公司是没有信托牌照的，这种模式令人匪夷所思，不知道为什么要借用民事信托的名义。”

而这些业主们被迫购买的基金，显示投资用于荣盛泰发或其指定的私募基金产品，荣盛泰发这家公司又是什么背景呢?

荣盛泰发实际上是荣盛发展2010年成立的房地产私募基金，2015年曾申请挂牌新三板，旗下的泰发基金主要从事房地产股权投资、债权投资等。此外，荣盛泰发还有一家全资子公司泰发金安，进行私募证券投资管理业务。

因此，业主们的钱最终是投向了什么性质的私募基金产品中，并不可知。业主王先生告诉市界，“现在，荣盛销售人员称这个钱为‘运营保证金’或者‘托管金’，估计是意识到合规方面的问题了。”

市界查阅资料发现，2017年荣盛发展新增资产管理规模近72亿元，累计管理资金规模286亿元人民币，投资项目涉及山东、安徽、辽宁、河北、江苏和海南等省。2017年及2018年一季度，荣盛泰发净利润分别为2.61亿元和-0.28亿元。

值得关注的是，荣盛发展新三板公开转让说明书中曾提示荣盛泰发与荣盛发展的关联交易风险。2013年、2014年和2015年一期来自于荣盛发展的融资服务费收入占比分别为40.38%、21.08%和22.86%。

这意味着，荣盛泰发旗下部分基金的募集资金实际上是投向了荣盛的地产项目中，为荣盛自己的项目加杠杆铺路。例如泰发-沧州城市发展基金一期，实际上是投向了荣盛自己在沧州的地产项目。

而在销售商铺捆绑基金的操作套路中，荣盛承诺给与业主们前九年每年年均4.6%的收益，实际上相当于给荣盛地产项目提供了一笔低成本融资。荣盛发展2017年年报显示，公司年度平均融资成本6.5%，在民营控股房企中处于较低水平。

市界就该《民事信托合同》相关情况询问，荣盛方面绝口否认，并回复称：经核实，白鹭岛商铺业主并未与信易成(北京)房地产经纪有限公司签署任何《民事信托合同》。

03

身背1816亿负债

2007年荣盛发展上市，成为河北首家A股主板IPO房企。上市11年，仍未跨入“千亿”门槛，业绩不温不火，荣盛有些焦虑，不断募集资金的同时，在各处疯狂拿地。

年报显示，2015~2017年，荣盛发展分别拿地40余宗、80余宗、146余宗。根据中国指数研究院披露，2017年及2018年1-10月，荣盛发展拿地面积分别为663万平和1134万平。

快速的扩张节奏，导致荣盛近年来居高不下的负债和不容乐观的现金流。

Choice数据显示，从2014年至2018年三季度，荣盛负债从604亿激增至1816亿。2017年至今，荣盛发展的资产负债率一直维持在约85%的较高位置。此外，2018年荣盛三季报显示，一年内到期的非流动负债余额176.9亿元，比年初数111.4亿元增长58.77%，其解释主要原因是报告期长期借款转为一年内到期增加所致。

对于高负债，荣盛方面回应市界称，目前公司实际负债规模、资产负债率水平既能够满足公司的经营发展需要，同时也处于安全的区间，是适宜的。

2018年上半年，荣盛通过前期银行开发贷、信托融资、股权融资、资产证券化、定向债务融资工具(PPN)等融资渠道，累计融资181亿元。此外，今年9月底，荣盛发展称，拟在境外发行总额不超过5亿美元(约34.34亿元人民币)的境外公司债券。

一位不愿具名的资本圈人士告诉市界，前不久还接到荣盛的融资项目，以安徽滁州市一块24万平方米的土地做抵押，错配融资2.5亿元，用于邢台龙岗新区一地块的开发建设。

同时，荣盛还在频繁质押股份，以期获得更多资金“输血”。

11月，荣盛发展连续发布两则股份质押公告，质押股数合计达1.9亿股。12月7日晚，控股股东荣盛控股将1.31亿股进行质押，质押股数占公司总股本的3.01%。Choice数据显示，除此次质押股份外，控股股东荣盛控股股份有限公司尚有17笔股权质押处于质押状态。

荣盛董事长耿建明

与之相对应的，荣盛经营活动产生的现金流量净额从2014年至2016年持续为负，其中，2016年为-36.95亿元。但从2017年起现金流量净额开始逐渐好转，为22.74亿元。到了今年三季度增长为87.6亿元，同比大幅提升216%。

现金流回正，这与荣盛“现金为王”的策略相关。有媒体报道，荣盛董事长耿建明看到2018年上半年的销售数据为400.99亿元，距离全年千亿的目标仍有较大距离，做出决定：今年三季度，荣盛停止拿地，各类款项能拖就拖。

荣盛方面告诉市界，公司2018年现金流状况安全、可控。不存在外界猜测的“资金链发生问题”。

不过，外有业主频繁“维权”，内部高负债、高质押风险积累，荣盛能否迈过千亿这个门槛，依然是个问号。