过去十年房地产最增值，未来十年房地产与股票谁的安全性更高?

房地产

过去十年，国内房地产市场经历了一段黄金发展期，十年前用100万元可以在北上广购买一套普通住房，但十年后恐怕100万元还交不起首付，期间房价涨幅数倍之多，更有部分区域的中高端楼盘，更是升值十倍以上。

实际上，不仅仅国内房地产走出了黄金十年的走势，海外不少主要国家与地区的房价，同样出现了明显的涨幅。或许，从总体上分析，房地产依旧是过去十年比较增值的投资渠道，而国内房地产市场更是经历了一轮非理性的上涨过程。

与之相比，股票市场的表现却显得比较分化。其中，美股、港股以及A股市场，均有不同程度上的表现。纵观过去十年时间，美股市场涨幅明显，例如美股纳斯达克指数更是出现数倍涨幅，屡创历史新高。至于港股市场，整体涨幅有所逊色，但十年来还是可以保持稳健增值的态势。但，与上述股票市场相比，A股市场的波动率却明显较高，而仅从市场指数的表现分析，沪市指数十年时间几乎停滞不前，依旧处于“2时代”徘徊，而成立不足十年的创业板，则在十年时间内出现了大涨大跌的走势，但如今却几乎把之前的大牛市成果吞噬大半。

或许，对于过去十年的股票表现，会存在更明显的分化，但整体而言，增值明显的依旧属于极少数的股票，而多数股票十年时间增值速度缓慢，甚至出现了负增长的表现。

如果说过去十年房地产市场属于最增值的投资渠道，那么过去十年时间，国内股票市场的保值能力却并不那么占据优势。但是，过去的十年，终究代表着过去式，而投资者更关心的，还是未来十年的选择。

实际上，无论是房地产还是股票市场，其运行趋势的走向更大程度上还是要看背后的货币环境。简而言之，如果整体货币环境处于长期宽松的状态，那么资本寻求资产增值的意愿也会显著提升，如房地产、股票等渠道更容易获得资本的青睐。但，若货币环境发生了实质性的转向，或整个市场的风险偏好发生了明显变化，那么资本逐利性也会趋于谨慎乃至保守，房地产与股票市场走出大幅上涨的概率也会骤然下降。

或许，对于未来的十年，并非看增值的能力，而是要看资产的保值能力乃至资产的安全性水平。

需要注意的是，经历了过去多年的货币宽松环境，潜在的宽松空间似乎略显变化，而随着美联储逐渐走出长期超低利率的环境，实际上接连加息与缩表会对全球资本市场尤其是新兴市场，会构成较大的影响。受此影响，资本投资去向会趋于理性，而资本逐利性也可能逐渐收敛。

至于国内资本市场，不仅仅受到了外部环境的影响，而且同样受到了国内金融市场去杠杆化延续的压力。如果说过去几年国内金融市场经历了一轮轰轰烈烈的资金端去杠杆化过程，那么接下来可能将会面临资产端去杠杆乃至全方位、多领域去杠杆的压力。在此期间，去杠杆力度的松紧以及监管环境的好坏，无疑影响到资本的投资选择以及风险偏好，但在延续去杠杆化的环境下，无论是对国内房地产市场，还是对股票市场来说，都会构成不少的影响。

投资安全性与保值能力，或许是未来十年投资者更关注的问题。

确实，过去十年，我们热衷于加杠杆与享受资产价格持续膨胀的成果，但高速成长终究考验可持续的发展能力，一旦背后的货币环境、市场风险偏好发生了实质性的转向，那么投资者的投资思路也会受到影响，从追逐资产增值效果到保障资产安全性的转变，可能也会成为一种发展主基调。

实际上，对于不少国内房企而言，似乎也看到了这一发展趋势，并先后作出了积极转型的策略。但，从长远发展的角度出发，虽然国内房地产市场的黄金发展期已经逐渐落幕，但黄金期后，若得以顺利转型与过渡，可能会获得白银发展期的机会。不过，未来房企要像以往高杠杆拿地的策略思路，可能需要发生转变，否则很容易发生问题。

或许，对于部分泡沫较高的房地产市场，难免会存在泡沫挤压的风险，而这一轮挤压泡沫的过程，恐怕会对投机客、炒房客构成不少的冲击。但是，在流动性趋紧、调控政策趋严的背景下，难免可能会误伤刚需，而在防风险、守底线的定调环境下，未来可能会存在有钱买不起房子的局面，而这一发展趋势，可能会因调控政策的密集出炉，而得以强化。

但，这或多或少抑制了刚需、延缓了房价泡沫挤压的周期，恐怕也是治标不治本的策略。虽说未来房价出现大涨大跌的空间可能比较有限，但缺乏交易量、流动性的市场，实际上价格波动已经显得毫无意义，而流动性弱、变现能力差等问题，却成为了房地产投资最不确定的风险因素。

至于股票市场，美股市场经历了近十年的牛市行情，全球投资者似乎在等待美股价格泡沫的破裂，但从目前支撑美股上涨的因素来看，恐怕尚且未到泡沫破裂的阶段，市场依旧呈现出稳步攀升的局面。但，与之相比，A股市场的表现却相对逊色，虽然目前A股市场的实际估值偏低，但股票市场的定位与性质却或多或少变了味，已经不能够用简单的估值与破净率等常规指标来衡量股票市场的投资价值。

或许，对于未来十年，A股市场的稀缺股票、优质白马蓝筹股票有机会延续独立行情的表现，但这终究还是少部分的品种，而鉴于A股市场的历史表现，还不能够抱有太大的期望。或许，当市场出现一轮幅度不错的上涨行情时，就可能需要逐渐把获利筹码抛售，及时锁定利润。否则，当股市政策环境又一次变脸时，市场又可能出现一轮过山车式的走势，那么最终还是得不偿失的结果。

由此可见，未来十年，我们应该更关注资产投资的安全性，而非增值的效果。至于局部性的机会，可以认为是资产增值的良好时机，但不宜恋战，在保障资产相对安全的前提下，获得阶段性资产增值机会，可能会是未来十年比较稳妥的投资策略。