非常高兴有机会在这里汇报我对中国经济和房地产未来的一些看法，和多年之前相比，有很大转变。

这次我的演讲，题为《大转折、小机会》，那么近年来有哪些大转折呢?

保守主义在很多西方国家回潮

总体而言，西方国家所推行的全球化政策、自由贸易和投资政策都有所收敛，保守主义在很多西方国家回潮。中国改革开放机遇期，按照国家领导人的讲话“即便没有结束，它的形式和内容也发生重大的变化。”未来的一段时间，整个全球经济都处于保守主义的态势，这对中国而言，是一种冲击。

第一，中国战略机遇期可能已经结束了。1991年以来，西方国家倡导全球化自由贸易，形成了一些拥抱国际贸易和投资的平台，带来全世界分工，中国得以有了战略机遇期。这个时期可能已经结束了，即便没有结束，中国也需要用“一带一路”的方式来努力主动地延长这个过程。

特朗普现象不是孤立的，从英国脱欧到特朗普上台，第一件事情就是要借助欧元对中国的贸易进行某种制约。

在刚刚开完的G20会议上，那些国家说：全球化是好的，但全球化把我们很多国民远远抛在后面了;自由贸易是好的，但还要追求公平贸易;气侯变化是好的，美国退出了不应该，美国退出之后，美国人原来掏的1千亿，我们也不掏了。

开放的全球化时代出现了巨大的转折。

第二，奥巴马的政策结束了，特朗普不可能延续。

奥巴马两个任期，GDP从14.7亿万亿增长到了19万亿，增长了30%，但是付出的代价太高了，美国联邦政府债务几乎翻了一倍，美联储的资产负债规模从不到1万亿到了4.5万亿，翻了4.5倍。

收获的是什么呢?美国经济目前增长大约是2%。

2000年到2010年，美国经济增长大概是3%;克林顿时期的美国，经济增长是4%。

印了这么多钞票，背负了那么多债务，换来十年之内30%GDP的增长。

这样的政策还能延续下去吗?

穷人还是这么穷，中产阶级也从美国消失了。

所以特朗普是对过去美国扩张性的世界进程政策的一个特别大的拐弯。在大国，像奥巴马那样的理想和激情，都逐渐退潮。中国要再分一杯羹的难度就大了。

尽管美国经济增长差强人意，但是美国并没有再陷入次贷危机的可能性。

过去十年，尤其是次贷危机之后，美国的股票是贵的，美国的房子并没有这么贵。我们统计了一下，美国50个州里累计房价上涨10%的州正好有25个，累计房价上涨超过20%的州有14个，累计房价涨值超过30%的州有11个。

由于美国的房地产有房务保险等，如果十年房价累计涨幅不超过20%，对业主而言没有任何增值可言。所以美国次贷危机的房价上涨主要集中在旧金山、纽约等几个城市。

中国开发商进入美国，能够做房地产开发的还是这些城市以及像德州等一些小小的规模，大规模的机会是非常少的。

第三，中美两个大国的关系目前处于重新定位的过程。1972年中美建交到现在，中国对于世界秩序和西方世界亦步亦趋，我们在美国有亲戚，孩子在美国上学，会讲一点英语，以此为荣。

但是现在看西方好像也没有那么神奇。未来可能美国往前走得不够快，以至于中国没有办法跟在美国后面小步慢走。

未来，中美之间的经济实力会持平，甚至有可能中国会超越美国。那时候，西方国家如何看待中国的崛起?心态上很难，行为举措上会更难。

我们必须看到中美良好的蜜月开局是暂时的，在未来的十年，发生一定的可管控的冲突、分歧、摩擦是经常的。

中国进入了一个新的增长平台

自2012年之后到现在，中国一直秉承频繁的反周期的刺激调整政策。但从2016年到现在，中国政府反周期的刺激政策不仅比较少了，甚至在一定程度上已经撤了。2016年下半年对房地产刹车，现在开始对金融刹车。地产和金融，中央政府都刹车了，他还是反周期的刺激政策吗?

我曾经开玩笑说，我们对中国经济不用这么悲观，因为中国进入了一个新的增长平台。目前已经是以消费推动中国经济增长了。消费对中国经济增长的贡献达到了63%，工业和农业加起来才贡献了剩下的1/3。未来，消费对中国增长的贡献，也会更多。

1.工业化、城市化、货币化，老三样结束了

我认为中国的产业转型已经走完了一大半。我们可以看到，像水泥、航运、钢贸等一大堆的问题产业，基本上大问题都消化了。

如果还有一些行业的问题没有解决，主要是钢铁和煤炭。中国政府对经济增长的担忧也在下降。

工业已经走入了后工业化时期，不再代表中国的未来。像美的、格力、海尔等企业使用先进制造机器人仍然有比较大的潜力，但是他们自己要有一轮深度的再创业过程。过去大规模的制造业结束了。中国对大宗商品的需求，包括石油、煤炭的需求可能也到了巅峰。

城市化也可能结束了。不要看中国有13.8亿人(可能人没有这么多，这个数字有可能被夸大了)，不要看中国城市化有50%，还有3亿人要进城。其实，没有这么多人要进城了。

随着工业化、城市化到了一个拐点，印钞票也到了一个拐点。

工业化、城市化、货币化，这老三样结束了，不再构成中国经济增长的主要动力。

2. 地产和金融不发挥主导作用

楼市过去经历了什么?当下的楼市是什么?有哪些是真的，有哪些是假的?

一是泡沫论。年初以来到现在，最典型的说法是，中国的房地产市值相当于4倍GDP，300万亿了，世界最高，所以中国楼市是最大的泡沫。这个说法，我个人非常不赞成。

因为总体上，中国的楼市并没有这么大的泡沫。国家统计局的统计显示，中国的居民家庭资产当中，大约60%-70%是地产，剩下的40%左右是金融资产。

按照我们所计算的数字，中国居民目前所投资的金融资产是100万亿左右，中国居民房地产的市值大约是金融资产的1.5倍，中国目前的商品房的市值是2倍的GDP，跟西方国家的水平大致是相当的。中国没有这么大的地产泡沫。

有个知名人士说，在我有生之年，看不到房价下跌。这肯定是谎言。

因为房价已经下跌了，2008年的下半年和2009年的上半年，中国的商品房新房的价格大约下降了20%，只是后来比较幸运，这两轮价格的下跌，都由更高的上涨覆盖掉了，未来中国的房子会分化，但是中国的房价在未来的10-20年出现显著的全国性的上涨难度是很大的。

第三个谎言，去库存化完成了吗?2016年房价非常火爆，但地产对中国经济增长贡献的没有大家想象的这么大。

因为去年房地产投资的增速，仍然是个位数的。我们再看区域的分化，一二线很好，三四线不怎么好，这个不会延续。

所以，去三四线疯狂拿地的开发商，你错误地判断了形势。供不应求的趋势还是在一线，三四线的去库存化永远不会完成。

那么，地产是不是对金融构成了巨大的影响呢?影响是巨大的，但是也没有这么可怕。按揭和公积金加起来20万亿，但是抵押物的价值是100万亿。所以，未来房地产行业可能会出现合并重组，这是我们看到的现状。

在整个大转折的情况之下，未来的一段时间，房地产行业仍然会平稳延续。可是，江湖已远，小机会才有。国家领导人讲过，房子是用来住的，不是用来炒的。所以江湖的日子结束了。

我们必须看到新一届的政府对地产和金融是相对谨慎的，不像过去十年特别强烈地把中国的高速增长建在金融+地产的基础上。

地产一定是不再做加法了，金融有可能也要做减法。金融行业的压力，看起来不比地产小。金融行业对中国GDP的增加值的贡献，在次贷危机之后持续地超过了房地产。

金融行业增加值对GDP的贡献，中国也超过了美国，所以金融要变得更小一些。中国金融行业的产品规模、从业人员、网点都过剩了。未来5年，中国的银行网点比厕所多，但是情况会有很多改观，所以大家不要让自己的孩子去读金融。

2011年，银行说我们挣钱挣得不好意思说，到今天，银行业的利润已经很低了，大概11-12%(但比制造业的6%要高)，中间不过6年时间。

中国目前总体上的金融状况是什么样?M2对GDP大概是220到240，如果以平均资本成本6%计算，大概中国实体经济每年背负的利息大约10到12万亿之间，每年新增信贷可能15、16万亿，其中2/3是用来还金融体系的利息，剩下的实体经济才能够再扩张。

金融到今天的规模，连滚雪球都滚不下去了。

3. 未来中国经济需要深入创新

未来中国经济需要深入的创新，比如说ABCD，A--人工智能，B--区块链，C--云计算，D--大数据。

未来的企业也需要转型。中国未来的大企业是什么样的呢?其实，很多大企业已经在做，比如淘宝、京东、谷歌，他们跟终端消费者不面对面地直接接触，只是虚拟的接触。未来的大企业是无形的、智慧的、柔软的。

那么，未来的投资机会呢?我个人比较倾向于未来两三年，房地产还算可以，但是更多的机会，可能出现在中国的股票市场，而且是以央企、国有企业为主的创新市场，当然也包括创新型的创业板企业。

总得来说，中国未来的经济增长较少依赖于传统的制造业，较少依赖地产和金融，更多依赖消费和创新。

钱值钱了，不要不把钱当回事

绝大多数开发商并不缺钱，但是不意味着未来全球的流动性，包括中国的流动性还会继续宽松。“钱”很值钱的时代到了，人民币比美元有可能更强的时代也到了。

所以，我们得珍惜目前手里所拥有的现金，得看看精明的开发商做什么。拥有土地、拥有质量不太好的房产，不如拥有更多的现金。

人民币的汇率开始变得稳中有升，在这个阶段，什么都比不上有钱。你一定要认认真真地把钱很当回事，十几万亿这么大体量的房地产挣钱的机会不容易，也不太多，流动性在全球都发生了转折。

2007年、2008年的时候，我曾经写过一篇文章，多少钱够养老?1987年的1万块，大约和2007年的25-35万块是相当的。

如果按照当时发钞的速度再延续20年，在中国的三四线城市，可能要一百万才够养老，一线城市可能要四五百万。那时候，我们对发钞的速度是比较担心的，可是现在事情有了非常大的变化。这个变化，开始于2014年。

我们的外汇储备来自美元供应，如果美元把供应的闸门一关，我们的外汇储备就少了。

2014年下半年，全球的外汇储备到了顶峰。特朗普上台之后，无论是美国的经济政策、社会政策，还是政治政策，都倾向于保守和孤立，没有那么多的美元从美联储印出来了。

各个国家的央行，包括美联储、中国人民银行，资产负债的规模不仅不再扩大，反而在缩小。美联储的资产负债规模是4.5万亿美元，今后一段时间，美联储的规模不会比这个大，因为危机之前人家的规模只有1万亿。

中国人民银行，也得缩小，2015年暂时缩小了一下，现在总体是温和扩张，但是扩张的速度慢多了。

美元对于日元和欧元，从去年年底到现在，已经贬了7%-8%，人民币才升了2%-3%，这个升值幅度跟美元和日元比起来，不多。美中之间的贸易不平衡，总得解决一下。

尽管有“一带一路”，但是中国跟欧洲，中国跟美国之间，没有就自由贸易达成清晰可见的决议。如果中国真的想和美国、欧洲友好相处，在次贷危机之后，人民币的贬值窗口有可能已经关闭了。

以我个人的认知，今后3年，人民币要升值，不是贬值。

请记住现金很好，特别好。

运营能力重于泰山

第一，在地产之上，如何加载产业是我们需要考虑的。没有好的加载能力，地产就不值钱。

第二，我们现在流行的加盟机制，是不是一定是好的呢?一个项目的投资风险95%是你的，5%的风险是项目经理的，这种跟投机制，或者是加盟机制用得过头了，有可能会获得非常好的短期扩张效果，导致2017或者2018年的排行榜发生变化。

第三，帮政府所做的保障混改、老旧改造等，都是有机会的。但是这种机会有局限性。局限在哪里呢?在一线城市这种楼市供不应求、人口净流入的地区。

当我们要做自持的时候，如果没有办法做租售并举以及租售同城，我们可选的城市并没有这么多。

大多数的特色小镇并没有特色。养老健康?别指望这个。在我这代人死光之前，养老产业不会真正成熟，因为30后、40后没有付费养老的习惯，这批老人经历了困苦的生活，极其节俭。目前94%是来自于政府的基本养老，剩下的6%来自于企业，如果没有大规模的购买商业养老，养老就很难迅速成熟。

未来，养老产业可能是一盘大棋，但是现在不是。

现在更多的机会是对存量住房的改造，子女掏几万块钱为父母进行一些适老化的改造。

另一个机会是各种适合老人居家养老、社区养老的金融产品，尤其是保险产品，由子女或者是父母共同购买。

总结

我要给大家的建议是什么?

第一，有钱比什么都好，有钱比有地好，有钱比有房好，如果你欠钱，更好。

第二，接下来两三个季度，少做比多做好，不做比做好，明年年初再出手，刚刚好。

第三，做投资不稀奇，做开发、做建筑不稀奇，有没有营运能力很重要。

同样是建筑成本，投进去10个亿，如果能够让资产每年有5%的产出，这个物业是值钱的。

所以，你的运营能力决定了你的自持物业的潜在价值。运营能力可能会超越开发能力、建造能力以及投资能力，成为考验开发商能不能在未来房地产平台期，成为挣钱的、明智的房地产企业特别大的考量指标。

大转折时代下，我们只有一些小机会，运营能力重于泰山。

责任编辑：cprpj