日前，云房数据发布《2017下半年中国房地产投资回报率调查报告》(以下简称《报告》)，报告中从投资回报率的角度，全面分析了全国各大城市的普通住宅静态回报率、普通住宅长期租赁回报率、转售回报率。

2017年已接近尾声，回首这一年，楼市调控力度不断加码，一线城市和部分二线城市陆续推出没有最严只有更严的限购令，而另一边是，房地产市场在发生着变化，市场蛋糕在被抢夺后所剩无几，开发商、市场力量把目光瞄向了广阔的二、三、四线城市，但是不同于北上广深，二、三、四线城市数量众多，发展不一，经济圈也各有特色。

那么，二三四线城市的发展是如何?怎样的二三四线城市又更具发展潜力?一线城市的空间在哪里?房地产的走向究竟是怎样的?这些问题成为楼市亟需解决的问题。

一线城市静态回报率均低于2%

而这份来自云房数据的《报告》提出， 2017下半年，全国普通住宅的价格同比涨幅出现收窄态势，全国普通住宅同比上涨18%，与上半年相比涨幅收窄1个百分点。 十九大再度强调“房子是用来住的，不是用来炒的”，短期内，楼市调控政策不会出现宽松迹象，价格上涨动力不足，价格涨幅或将继续收窄。

从大部分普通住宅的静态回报率来看，2017下半年各城市普通住宅静态回报率不等， 净租金资本化率的前三甲城市是银川，西安、沈阳，此外，太原、大连、重庆、长沙、成都、无锡、佛山也位列前十名。

这是在一个在意料之中又在意料之外的结果，在房住不炒的大基调下，一线城市由于较高的价格水平，静态回报率均低于2%。中西部重点城市静态回报率表现优异，云房数据分析，银川由于年内租赁市场表现良好，价格涨幅出现小幅下滑局面，致上半年银川静态回报率上升1.1个百分点至4.5%。

长期租赁市场回报率以下行为主

而在大热的长期租赁方面，尽管租赁市场向好，政策、资本、企业均纷纷抢滩这方面新兴市场，但是长期租赁方面，以下行为主，仅北京、上海、天津回报率小幅高于上期。

数据显示，短期内租金涨幅不及价格涨幅，过高的投资成本也致使长期租赁回报率呈现下行局面。2017下半年各城市普通住宅长期租赁回报率的排名中，前十名分别是重庆、郑州、太原、沈阳、西安、长沙、成都、武汉、大连、银川。

从数据中看，中西部城市重庆、郑州、太原、西安长期租赁回报率处于25城市较高水平，均高于5%，租赁市场表现优异。石家庄、天津、杭州、青岛、厦门均属于价格与租金偏离较大的城市，长租租赁回报率垫底。未来，租赁市场普遍看好，各城市的租赁回报率或将上行。

最适宜投资和最不适宜投资的城市

而在备受关注的转售回报率上，2017下半年，大部分城市的转售回报率上行，如沈阳、西安、无锡、重庆、长沙受城市发展良好影响，转售回报率上行明显;北京、上海、深圳转售回报率在上半年达到高位后，下半年出现小幅下滑的局面，分别下降3.4%、2.5%、1.5%。沈阳在2017下半年，频现地王，房价逆势上涨，转售回报率再现正值。 随着未来房价逐渐回归到理性水平，转售回报率或将下行。

《报告》显示，各城市历史(2012—2017)普通住宅租赁后转售回报率前十名是厦门、北京、深圳、石家庄、福州、武汉、上海、广州、天津、郑州。

而在云房预测的2017—2022的各城市普通住宅租赁后转售回报率中，深圳、太原、北京、上海占据前四名。

在静态租赁方面， 2017年，一线城市价格在整体环境收紧的基调下，价格环比涨幅下降，同比涨幅收窄;然而，今年政府大力促进租赁市场平稳发展，租金表现平稳，因此，2017下半年，北上广深静态回报率均上行。

此外，结合25城市普通住宅的未来转售及长期租赁回报率，对房地产投资方案进行评估，云房数据得出：十分适宜投资的城市为郑州，武汉，深圳;适宜长期资产持有的城市为重庆; 适宜短期持有售出的城市为厦门、天津、石家庄、福州;而不适宜投资的城市为宁波。