中国城市和小城镇改革发展中心理事长、首席经济学家李铁在12月18日“2018网易经济学家年会”上发表了关于城镇化和房地产的主题演讲，主要观点如下：

1、人口向特大城市和都市圈集中的趋势仍然没有发生变化。

2、房地产供应总量虽然足够，但结构化矛盾存在。农村住房占大头，空间大漂移依然存在，城镇间流动人口的变化也会影响住房供需，整体意味着中国房地产的未来趋势继续看好。

3、从核心区到50公里半径，随着核心区向外，人均住房面积增加，北京市农村居民住房超出城市人均住房大概12平米左右。

4、多套房需求也是刚需，现在户均两套房子以上的占比较大的比重，无住房年轻人28%，不到29%，一套以上的26%，两套以上的(南京调查)是44.5%。

5、房价高的原因是供需不平衡，供需不平衡的原因是我们的特大城市施行了人口严格控制政策。正因为有人口控制政策，我们就不愿意在辖区内提供更多的住房。

6、我们有一个习惯性的利益性思维，我们把所有城市治理的问题归结为人口压力，而不去想城市治理本身出现了什么问题。为什么我们不把城际轨道通到固安、涿州，为什么不在我们30公里左右提供更多的居住小镇来解决住房问题?

7、现在看所谓房价下来了，是大家在观望，是我们不让卖，怕提高房价指数，导致房价以假象维持低点。如果我们允许卖，如果我们放开政策限制，房价还会上的，因为优质资源集中的格局没有发生变化。

8、当前的房价调控政策基本是以不动户籍人口利益为前提，限制住房供给，打压中低人口的利益。

9、限购限贷已经大大扼杀压抑了投机行为，我们再限价要压抑什么呢?你只不过是给上级看的，而实际上忽视了市场的真正规律。真正规律是在房价高抬时增加供给，因为房子也是商品。

10、如果我们在北京周边另辟中小城市建设居住区，所有人住房的问题、房价的问题就可以得到缓解了，所以我们住房调控政策的房价问题就成了伪命题。

11、应该通过各种方式加快轨道交通建设，加快支持周边小城市和小城镇的发展、放权，给他们发展空间，来解决住房供给的问题。

以下为现场实录：

李铁：非常感谢又一次来到网易年度论坛的现场，我还是老本行，继续讲城镇化和房地产的问题。

刚才听了任泽平先生讲的未来房地产的发展趋势，还是看好的，我先从城镇化的大趋势讲中国农民进城，城市间人口流动增加怎样影响住房，我们的住房政策和对未来产生什么样的影响。

看一下我国人口流动的变化，实际上这几年人口流动变化速度在下降，我们可以看出，从2011到2016年，特别是2016年，国家有关部门发布流动人口已经达到了2.45亿，下降了0.02。

人口向特大城市和都市圈集中的趋势仍然没有发生变化

怎么说呢，我举的是北上广深的例子，实际上武汉、成都、郑州，包括中西部特大城市人口也在向都市圈集中。

尽管很多大城市采取了所谓“人口控制”政策，但仍然没有影响人口向都市圈集中趋势的变化。

另一方面还有一个数字，农民工增长速度减缓，这也和这几年的劳动供求形势有直接关系，农民工增长减缓最主要的，一是外出打工农民工的增长速度在减缓，减缓到什么程度呢?去年、前年分别到了百万人以下，63万到50万，基本上以前的零头。本乡镇就业的农民工也下降到400万左右，这个数字变化说明了什么?城镇化率在发生变化，农民工外出打工的数字变化和流动人口有什么关系?我们现在研究农民工的变化，过去叫2.6亿的存量，其中1.6亿在本乡镇打工，1亿是外出，现在在城市存量的流动人口是2.43亿，实际上我们现在还有9000万城镇间流动人口在城市间漂移。也就是说在城市间居住的9000万人口+1.5亿农民工，这些将来对我国整个房地产的需求是最大的变数。

我们也对未来五年、十年、二十年、三十年城镇化的发展速度进行了判断，从2000年到2014年，城镇化率每年以1.2到1.3个百分点的速度增长，1.2-1.3个百分点速度增长意味着每年有2000万左右的人进入城镇，最值得我怀疑的是去年，去年农民工外出打工数量在急剧下降的情况下为什么还有1.2个百分点速度在增长?后来经过调查，是大量的行政化转。但我们来预估中国城镇化增长速度，并不像以前那么乐观，过去保持1.2个百分点速度的增长，宏观经济增长基本在7-8，甚至两位数，近两年宏观经济增长速度也在下降，悲观一点，2018年6-6.5个百分点，2019年下降到6以下左右，但我们整个城镇化变化的速度还是在0.8-0.7左右。这样每年城镇化率增长速度到2030年的时候可能会达到65.24%，不到70%。还有一个，城镇人口会达到9.5亿。

看到城镇化增长速度发生变化，人口在增长，会不会影响住房?最近我们看了一下人均住房面积城乡差距对比，2012年城镇居民是32.9平米，2016年是37.1平米;2012年的农村住房是37平米，到了2016年，农村人均住房面积45.8平米。意味着农村人均住房占有面积还是占大头，因为我们有8亿农民。

最近有个经济学家提出，中国住房早就够了，现在塞人已经塞得满满的，不用再建住房了，但他没有想到农村住房占大头，而我们的空间大漂移还是存在的，大漂移的基本数据取决于农民进城以后会带来住房的空间变化。二是城镇间流动人口的变化也会决定住房供需的变化，这个供需变化意味着房地产未来发展趋势应该还是看好的。

我们在一些特大城市选择了一些点来判断(深圳人口的住房供给状况)，从核心区到50公里半径，随着核心区向外，人均住房面积增加，人口也在发生变化。北京也如此，随着核心区15公里到50公里半径，人均住房面积也在发生变化。最大的特点是北京市农村居民住房超出城市人均住房大概12平米左右，所以供给空间还有非常大的余地。

另外城乡结合部的人口也在大大增加，我们举深圳罗湖区泥岗村，外来人口5万人，本村1000人，北京朝阳区辛庄村外来人口达到了45比1，这说明城乡人口分布不均衡，城乡人均住房占有面积也是不均衡的。

如何判定呢?

我想，第一，所有农民工和城镇人口如果在未来的城镇化下，加快农业人口转市民化，放开户籍管理，会大大增加对城市住房的刚需。这个我们不能按现有格局来判断住房供给的情况，现有人均住房基本达到了饱和，实际上我们没有预计到空间上可能出现的变化，而这种变化是必然的。

第二，消费需求，刚才任先生讲的消费需求我也同意。消费需求变化是导致人均住房变化一个非常重要的变量。我们在制定住房政策时有时候是在屋子里想的，可是实际上刚需我们过多把焦点对准了炒房刚需，这些年限购限贷起到了非常大的作用，炒房功能、投机功能已经被大大压制，但刚需的问题可能还需要我们有清醒的判断。

所谓刚需在哪里?过去在传统计划经济条件下，我们想象一人一户有一套房子就够了，可是我们知道现在户均两套房子以上的占比较大的比重，无住房年轻人28%，不到29%，一套以上的26%，两套以上的(南京调查)是44.5%。按间数，两间及以下是一套房子占33%，三间以上到四间以上(2015年数据)占大头。

城市居民多套住房的刚性消费需求在不在政策制定者的眼光里出现呢?好像没有，前几天我和陈淮一块儿去了奥兰多小镇原乡(音)社区，8000亩土地几千住户99%是北京居民，这些房子不租赁，就是周末到这里来住的，同样，他们在城里每人都有不止一套住房，如果我们判断这两套城乡住房的分置是不是解决消费升级的需求问题呢?当然是，所以在消费需求升级的情况下，在中高收入群体支撑的消费水平下，两套住房的刚需甚至三套住房的刚需仍然是以住为主的一种需求，意味着我们现在统计的人均住房标准和水平往往远远低估了我们现在的实际需求。在这种刚需下，我们的住房供给还有非常大的空间。

刚需里既有多套住房需求，同时又有租赁需求、投资需求，所以这块应该在制定政策时给予充分考虑。

三、导致房价上涨的原因。

前一天我在财经论坛上讲过，导致房价上涨的原因，我们知道三四线城市房子卖不出去，今天我不在这个场合下讲了，可是我知道政策的出发点更多目标对准了房价高，房价高的原因是供需不平衡，供需不平衡的原因是什么?为什么造成了供需不平衡?就是因为我们有一个特大城市人口严格控制的政策。在我们制定新型城镇化政策时提出，实际在2001年就提出县以下要放开户籍制度管理，县以下放开户籍制度管理，在2014年提出的新型城镇化政策也要求地级市以下逐渐放开户籍管理，加快农民工市民化进城。可是这里有一个非常大的政策误差，在提出这个政策的同时又提出了“特大城市要严格控制人口”，特大城市是指城市的主城区还是包括它的辖区?这个政策的混淆导致了一些直辖市和特大城市纷纷采取了严苛的户籍制度管理限制，北京有1000多万人口，上海900多万人口，深圳有1000来万人口，这么多人口，如果我们把他们的公共服务通过户籍制度改革，或者通过加快市民化进程来解决，会产生什么样的住房需求?可想而知。

正因为有人口控制政策，我们就不愿意在辖区内提供更多的住房，道理是什么呢?提供越多住房，来到这里的人越多，我的公共服务压力越大，最后就会影响我户籍人口的公共服务水平。也正因为如此，我们的财政服务供给只是解决户籍人口。这个户籍人口的分布在北京1.64万平方公里之内，而不是主城区的667平方公里之内。上海也在它主城区600公里延伸到辖区的6600平方公里，等于我们的户籍制度改革没办法推行。而且由于严格的人口控制政策，我不可能也不愿意在辖区提供更多的住房供给，这样就导致了供需的严重不平衡，所有人都把目光对准了高房价。

我有个PPT今天没用，我们做了一个半径统计，沿着北京、上海、广州、深圳的核心区向外，随着15公里、30公里到50公里的半径，房价是逐渐下跌的，到50公里之外基本是2万一平米左右。北京周边河北燕郊就是个例子。我们的人口政策不希望人更多到所谓都市圈来，不希望在这里提供更多住房，又不愿意放这块利，那河北沿着北京边界的城市也不许搞房地产，所以河北提出京津冀发展规划时，河北的领导说我们这儿不能搞房地产，为什么?怕影响到北京，影响北京什么?是影响到北京所谓的土地利益。但它真正缓解了谁的压力?缓解了绝大部分中低收入人口购买住房的压力。

为什么燕郊当年房子那么火?北京卖几万的时候燕郊才几千，北京上涨到十万时燕郊才两万左右，燕郊涨到两万左右是因为城际轨道通到了三河、香河，为什么我们不把城际轨道通到固安、涿州，为什么不在我们30公里左右提供更多的居住小镇来解决住房问题?在我们整个地方经济发展和人口发展的规划中，我们有一个习惯性的利益性思维，我们把所有城市治理的问题归结为人口压力，而不去想城市治理本身出现了什么问题。

比如安全的问题我们认为是人口的问题，景观的问题我们也认为是人口的问题，出现了交通拥堵的问题，我们都归结为人口问题，忘记了实际上毛病出在政府治理方式和手段的问题。正因为如此，我们采取了所谓的人口控制政策，既放大了矛盾，又把所有目光焦点对准了房价。同时我们又采取了各种行政手段打压房价，而忽视了市场可能提供调控的空间。本来这是特别大的利好，可以解决经济增长的问题，可以解决都市圈人口的住房需求问题，可以解决房价问题也可以解决城市病问题，可以解决诸多问题，我们只采取了最为笨拙的一种手段。

正是因为如此，我们通过行政方式来推进的一系列所谓限制房价的政策，一直没有得到缓解，即使现在看所谓房价下来了，是大家在观望，是我们不让卖，怕提高房价指数，导致房价以假象维持低点。如果我们允许卖，如果我们放开政策限制，房价还会上的，因为优质资源集中的格局没有发生变化。

2018年经济增长还有很多创新机会，但也有传统产业调整的机会，我们也可以用都市圈、城市群的功能解决更多人在都市圈发挥作用、更多产业在都市圈积聚，带动宏观经济的发展，但是这个手段需要我们在决策层面上进一步反思，所以当前的房价调控政策基本是以不动户籍人口利益为前提，限制住房供给，打压中低人口的利益，导致了媒体和各方面对房价上涨的过度关心，这是一个虚假的现实。

我觉得现在有必要重新梳理中央的城市化政策：

一、要把特大城市主城区控制人口过快增长和“辖区”区别对待，要在辖区尽快放开户籍管理和加快外来人口和农民工市民化的过程。这样很多在北京、上海、深圳各大城市漂泊，已经在这里居住几十年的外来人口，他未来的长远利益就可以得到保障，他的长远利益得到保障，他就会把他的短期投资兴趣(回家盖房子的兴趣)转到就业地来，会不会带动房地产的发展?当然会带动，但这个房地产不是一家独大，它还会带动其它产业的发展，还会解决所有人最关心的基本利益的问题。

二、要充分利用集体土地来进行租赁住房的建设，集体土地建设租赁住房一会儿对话中我还要讲，这里的误区在哪里呢?因为我们实行人口控制政策，我们不允许北京郊区、上海郊区农民在自己的宅基地上建合理合法的出租住房，这导致所有居民都把他们建设住房的行为短期化，他们行为短期化的结果会带来大量所谓的安全隐患和质量隐患，如果我们把长期利益给他了，他自己会使产权带来的住房发生变化，甚至通过置换来使它发生变化，这是市场规律。所以集体土地的改革在十九大已经提出来了，未来还有非常大的改革空间。

三、允许市场调剂房价，政府不能对房价过于限制。我们已经限贷限购，你再限价，有点儿过头了。限购限贷已经大大扼杀压抑了投机行为，我们再限价要压抑什么呢?你只不过是给上级看的，而实际上忽视了市场的真正规律。真正规律是在房价高抬时增加供给，因为房子也是商品，所以在这个过程中，怎么样建立一个长期住房调控机制，到底如何尊重市场规律、尊重城市发展规律，我们有很多手段可以做。

四、在特大城市辖区可以充分发挥小城镇的作用，特色小镇和居住区，小城市。如果我们在北京周边另辟中小城市建设居住区，所有人住房的问题、房价的问题就可以得到缓解了，所以我们住房调控政策的房价问题就成了伪命题。

最后，政府该做什么?要通过各种利用加快轨道交通建设，加快支持周边小城市和小城镇的发展，放权，给他们发展空间，来解决住房供给的问题。这仅仅是一个问题，但它能反映出我们怎样利用城市群、都市圈带动宏观经济的发展，带动产业的融入，这里面有非常多的文章可做。