马光远

的确，选择买房还是选择租房，这绝对不是一个简单的数学问题，从数学的角度，中国人绝对应该选择租房，但现实的情况是，但凡有条件买房的都会选择买房，而且过去多年的事实也说明，凡是买了房子的，基本没有后悔的。

但是，相对于飙涨和畸高的房价，中国的房租实在是太便宜了，包括北京的房租。根据包括亚豪机构等在内的房地产专业机构的数据，今年前五个月，北京新建纯商品房均价达到了3.8万元/平米的历史高点，环比上升4.5%;二手房成交均价超过4.3万元/平米，环比上涨3.12%，同比上涨21.96%，成交均价也达到了历史高点。这意味着，在北京购置一套100平左右的普通住宅，支付的房屋总价在300万元至450万元左右。而北京2015年人均可支配收入为4.8万元，等于1年的收入只能买1平米左右的住房面积，假定两个人都工作，买一套400万左右的房子，不吃不喝需要接近50年，等于超过了1个人一生的工作年龄。也就是说，北京一个普通人不吃不喝干100年，也只是勉强买一套100平左右的房子。如果按照租售比，北京的租售比早已经远远超过了1:200的安全线，保守估计在1:500以上，一些地区甚至到了1:1000的程度。这意味着，按照现在的租金，北京一些地方的房子要回本，甚至超过了房子法定70年的房龄，这还不算贷款的利息成本。所以我一直强调，北京的房子，其实和很多普通的老百姓已经没有关系。

北京租房需要多少钱呢，根据去年相关机构的统计，北京月房租的均价在去年年底突破了4000月每月的大关。过去几年，很多人感叹房租上涨惊人，从2010年的2000多，到了2015年的4000多，等于翻了一番，但考察北京这五年来的房价，差不多实际涨了3倍左右，涨幅远远高于房租。如果按照房租，即使按照每个月4000支付租金，相对于买房的负担，相对还是北京轻的。最起码两口之家，在支付房租之余，还可以留下一个人的可支配收入供生活其他的支出。所以我一直说，相对于房价，北京的房租是太便宜了而不是太贵了。

当然，我不是说中国的房租很合理。中国的房价还是房租支出，按照米国的标准，一个家庭，如果拿出高于其家庭收入的30%买房或者租房，就被认为支出不合理，存在住房问题，政府会通过租房券等形式给予资助。按照家庭收入的30%的标准，中国绝大多数的家庭存在严重的住房问题。

租房合算，为什么绝大多数人选择买房。原因很简单：第一，过去多年房价一直快速上涨，很多人投资房产不是看租金回报，而是对未来房价上涨的预期;第二，中国人买房的习惯;第三，中国缺乏支持租房的政策体系，除了住房保障层面的公租房等，在租房市场，公共政策非常匮乏，导致租房市场极度萎缩，租房没有成为城市居民的正常生活方式，而是成了无奈之举;特别是，政府把买房与小孩上学等捆绑在一起，没有房子，小孩的上学就成了无解的问题。在把房子与教育医疗等捆绑的情况下，政府说鼓励租房，等于喊着我鼓励你找老婆，但就是扯着你的睾丸不松手。

过去多年，在中国住房政策上，笔者一直呼吁：一是房地产政策尽快告别调控思维，回到制度假设的层面;二是建立支持租房的公共政策体系，从信贷、财政以及公积金和税收等各个层面鼓励和支持大家租房，而不是逼着每一个人超过个人的收入去买房。但是，在房地产市场化十多年来，公共政策对租房市场的冷漠有目共睹，租房不能贷款，租房没有财政补贴，租房一度不能提取公积金。所以尽管过去多年，每次政策总是喊话鼓励租房，但在实际操作层面，我们几乎所有的政策都是不支持租房的。再加上租房市场缺乏对租户长期利益的合法保障，租房市场并没有随着中国房地产市场的快速发展而发展起来。

事实上，从去年中央提出去库存的政策目标以来，撬动租房市场已经成为中国住房制度改革的必然之举。后来的中央经济工作会议，政府工作报告，都特别强调要建立租售并举的住房制度体系，这个方向是完全政策的。这次国务院提出的促进租房市场的意见，也是贯彻中国住房制度改革的要求，着力解决租房公共政策体系的短板。提出要到2020年，基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系，基本形成保基本、促公平、可持续的公共租赁住房保障体系，基本形成市场规则明晰、政府监管有力、权益保障充分的住房租赁法规制度体系，推动实现城镇居民住有所居的目标。

但是，令人遗憾的是，这个意见总体都是一些概括性的规范性的说明，缺乏真正的支持租房的含金量很高的举措。比如：没有提出租房券的创新的举措，没有提出个人租房抵个税的鼓励政策，我认为这是最基本的鼓励政策。如果连个税都不抵免，让大家选择租房而不是买房仍然是一厢情愿。文件本身充满了很多临时性的举措，比如鼓励房地产开发企业开展住房租赁。呵呵，我不知道调查过没有，在中国绝大多数的新建住房是毛坯房的情况下，在很多开发商的融资成本很高的情况下，开发商有什么动力去租房，有什么条件去租房?房子卖不出去就租?我很难想象这个文件做过深度的调查研究。

如果政府真的鼓励租房，首先请把房子与孩子的教育脱钩!

当然，不管如何，在中国房价经历了2016年前几个月的大涨和地王频出之后，中国房地产市场的风险在聚集。我对很多年轻人不再建议买房，不要再担心房价还会疯涨。选择租房一方面无需承担太多的压力，不会成为高位接盘侠，不会为房贷而苟且，可以有点闲和钱谋划诗与远方。