现在万科打造的就是这个。工程师文化，它不仅仅是技术。

　　问：现在国内产权七十年，什么都在重建，谁有兴趣建两千年的建筑?

　　A：这个事情很简单。对我们来说，建房子和容积率有关。容积率1比3，什么意思呢，1平方米的地方你可以建3平方米;1比10，你可以建10平方米的。容积率越高，建筑也就必须向高处建。往高建，涉及两个问题，一个是技术，一个是成本。建筑越高成本越高。

　　中国这三十年的城市规划，始终容积率很低。比如建6层的楼房，十年之后就得拆，盖更高的;再过十年，再盖更高的……这和城市规划有关，不是说中国人就喜欢拆。

　　当然你也可以说我规划得很高，但这里还有经济承受能力的问题。所以现在有一种说法，中国建筑平均寿命三十年，这是事实。但绝对不是说建筑质量只有三十年，现在中国的建筑质量应该比改革开放之前大大提高了。我们的房子，八十年完全没问题，问题在于没有地，所以到了二十年就要拆。这和我们的规划、对未来的理念有关。

　　比如我们提出要发展中小城镇，不要向大城市集中。这个提法我非常担心，为什么呢?亚洲的模型就是人多地少，超大城市和大城市是亚洲的特色。当然，人口高度密集会带来很多社会问题，但也会使得城市交通效率非常高。比如地铁，全世界地铁都很难赚钱，但香港例外，因为香港人口高度密集。你看香港地铁转换，效率很高。其次，很多人以为中小城市地价便宜、劳动力便宜，高铁一通肯定繁荣发展。相反，不但它不发展，而且人口进一步被大城市吸引。为什么?创业机会多。你为什么不去天津创业?买套房子也便宜啊。因为这儿(北京)给你提供的创业机会多、后代受教育的机会多、娱乐的机会多。这是大城市的吸引力。

　　Q：既不能把手段当成目标，也不能把结果当成目标，那我们怎么去发现我们内心的那个目标呢?您从1983年开始创业，几十年的时间，您心中的目标是什么?这几十年过程中有没有发生过一些变化?

　　A：人总是得有一个目标去追求。我的目标一方面非常非常清楚，另一方面非常非常不清楚。清楚的是，你不甘于现状，觉得你有自己的长项，很不甘心，对未来有好奇。你有没有发现，我今年63岁，但可能好奇心比你们还大?我还是充满了好奇，充满了不满足，我还想做事情。

　　我到深圳创业，就是因为不安于现状。当时我是公务员，我已经看到，按这条路走，我这一生会是怎么回事。我当时是副科长，我已经可以看到，熬到副局长或副厅长是没问题的，排队嘛。甚至你退休时什么状态、死了追悼会怎么开、埋到哪儿都可以预料到，因为社会的等级观念在那儿，生的时候是这样，死的时候也一样。你甘心吗?当然不甘心。

　　当时到深圳，我能做什么也不清楚，但至少要试一下。没想到到了深圳之后，一直待到现在。最后就发现，在中国这个背景下，你喜欢不喜欢是一回事，但你最适合当企业家。搞房地产我一开始也不太喜欢，是到50岁之后才开始喜欢上的。最终的具象目标是什么不重要，不要急于确立目标，但你一定要对自己的人生有判断。如果你说你甘心，那也挺好。但你也可以选择不甘心，对未来充满好奇。我为什么要去留学，因为我不但要知道他们如何做，还要知道为什么做。到了(国外)之后才发现：你是谁、你从哪儿来同样重要。这也是好奇心，不断开阔自己的眼界。目标是含糊的，本身就有很多不确定性。

　　Q：你讲企业管理时提到强关系和弱关系，弱关系就是契约，对企业管理来讲，确实是清晰的。但创业公司刚开始的时候什么资源都没有，这时候是不是需要一个强关系把大家Hold住，慢慢往前走?当你事业有成，有资源、名气时，再变弱关系。是不是强关系、弱关系要交替使用?

　　A：这个关键看你的逻辑是什么。我是走过来的人，我是一直在用强关系弱关系去总结过去。

　　你自己要非常清楚，你是要按照西方制度化、透明的方式来管理，还是要按中国的传统文化那一套来管理。强关系并不是一点好处没有，如果企业不想做大，做夫妻店，就是很典型的强关系。还用审计吗?还用约束吗?不用了。但有一点，你一旦形成强关系，想要转换的话，就会非常困难，等于是一种文化向另一种文化转变。你也可以说我先行贿，等到做好以后我就不行贿了。我相信。但你要从行贿到不行贿的转变是非常难的。很难回答，这里面没有一个公式。

　　Q：你曾讲过做企业要遵循一定的规律。现在互联网是一个创业氛围很浓的行业，很多公司生生死死，你觉得它们也遵守企业的规律吗?其次，我们现在觉得互联网行业和传统行业有很大不同。你怎么看这种不同，它可以从传统行业中学到什么?

　　A：我对互联网这个行业不大懂，所以很难去讲这个行业的特点是什么，和我们的行业有什么差别。但我对腾讯的公益基金很熟，没有发现这家有名的互联网公司的公益基金和万科的公益基金有何差别。从文化层面上看，没什么差别。这也是为什么我和“小马哥”(马化腾)年龄相差很多，但却互相欣赏、彼此借鉴的原因。

　　行业差别非常大，房地产是一个古老的行业，自人类区别于动物以来，就要盖房子，从最早的洞穴开始，而互联网就是这几十年的事情。但基本的管理理念没什么差别，举个例子，为什么我们两个基金合作非常默契?通过互联网的动员、募资和传播，万科没法和腾讯比;但反过来，做公益的事情，需要一件事一件事去做，这时腾讯会发现万科的动手能力非常强。虚拟的东西，聚集的人气和钱怎么具体投放，还得脚踏实地。这两个基金会，一新一老，合作起来，岂止是1加1大于2，简直是乘数效应。

　　我觉得管理的基本逻辑是一致的，不会说放到互联网行业就不用这些，应该是一个互相借鉴、互相启发的关系。

　　Q：90后马佳佳到万科作了一次演讲，大谈互联网思维对房地产的影响，你怎么看互联网思维?它真的会改变房地产行业吗?

　　A：更多来讲，它会影响。比如说那个小女孩，她到那里哗哗地讲，本身影响就在那儿，这本身就已经表明了万科的一种姿态，表明了万科这样的企业如何看待80后、90后，如何看待互联网。实际上，我很早就来参观过创新工场，是希望借助创新工场的各种具体产品去改善万科，用产品经理的思维方式往前推进万科。

　　简单来说，传统行业，如果不用现在的互联网和移动互联网方法来改造自己，你不会被互联网打败，而是会被那些接受互联网方法论的同行打败，但不是说移动互联网会代替传统行业。互联网可以取代一切，但没办法取代面对面。面对面可以产生话语，刺激你的反应，内容也会有变化。否则的话，首先消失的可能不是传统行业，而是学校，网上教学就可以把它消灭了。但互联网不但消灭不了学校，还使得传统学校的传播力更大，网络公开课可以让更多不能亲临现场的人看到。这使得教学内容传播更广，尤其是优秀大学的优秀课程，而不是替代它。