惯性力量

　　万科对销售速度几乎有“洁癖”，因为规模一旦不能配合以速度，就会立刻变为库存。

　　2008年，王石的万科宁愿与宋卫平的绿城“结怨”，也要让片面追求高利润的万科，回到依靠规模和速度发展的轨道之上，那是因为，无论王石抑或郁亮都深知，对于一家已经成熟的企业，惯性是一把双刃剑，而惯性一旦形成，再难改变。

　　2009年底，京城颇具名气的房地产职业经理人毛大庆加盟万科，他在万科初期的经历，或许可以从侧面对万科之于规模的痴迷与坚决做出诠释，在毛大庆看来，万科在北京发展的最大瓶颈在于土地。凭借个人积累的人脉，毛大庆辗转腾挪，在北京三环之内为当时缺地的万科觅得净地一宗。那块土地，在任何一个地产商的眼中，都是肥肉一块。然而，毛大庆等来的却是这块土地的购置计划被总裁办公会否决，而且是不经考虑的回绝。

　　因为这块不到5万平方米的土地，在万科的土地价值评价体系中，显然过小。当时一位在场的人士曾向笔者回忆，万科的逻辑在于，以万科的执行力，如此规模的土地，恐怕从前期设计规划到施工销售，半年便可完成;接下来的问题就是，团队怎么办，而花费相对较高人力资源成本运行的项目，最终带来的收入规模却要受到土地面积的限制，一句话——货值不够，尽管可能有更高的利润率，但那“不是万科的菜”。

　　万科想要的是盖房子和卖房子挣到的钱。当时，新晋万科副总裁、北京总经理的毛大庆对万科的策略体会可谓深刻。于是，接下来，毛大庆十分“万科”地接连在北京房山、西北旺这样的城乡结合地区大举拿地，再后来，深谙万科策略之道的他，甚至不惧在已经不再归属北京的香河拿下大片土地，所为只有一项——货值，这已被万科最高决策层视作价值评判的铁律。

　　和那些热衷于“捂盘”的同行相比，万科对销售速度几乎有“洁癖”，因为规模一旦不能配合以速度，那么规模立刻就将变为库存。对于万科各地方公司的老总而言，如果开盘一个月内，不能销售掉手中房源的60%，那么必须在下一个月采取促销措施，把房子卖掉。这一点，不仅是郁亮向自己带领的职业经理人团队提出的要求，而且是万科向市场表明，万科作为一家公众公司，对速度追求的极致以及信心。

　　在2008年，沉隐已久的王石做客《经济半小时》，他对高房价的道歉以及万科不拿地王的承诺，一度被中国地产界视为异类，也被看做是王石的姿态之举。但如今，外界明白，规模与速度才是万科的策略根本所在。

　　恩怨背后

　　但凡能够令万科高管层怒发冲冠的，都是那些足以对其第一位置形成挑战的事件。

　　向来是无风不起浪，如果回看万科发展的历史，但凡能够令万科高管层怒发冲冠的，都是那些足以对其第一位置形成挑战的事件。

　　这其中值得一书的是万科与绿城的恩怨。2010年初，绿城老板宋卫平向万科发出了挑战，声称绿城将在短期内超过万科，成为中国房地产行业销售额的no.1，万科立刻反击，一时好不热闹。

　　然而，鲜有人知道绿城与万科的恩怨何来，以及这与万科“规模与速度之路”的关系。要讲清楚这一切，恐怕仍然要回到2008年的杭州，那一年，除了砸掉万科售楼处的业主，还有一个人，对万科耿耿于怀，那便是绿城集团的老板宋卫平。

　　那一年绿城正处在发展历史上最艰难的时刻，因为押宝于中国房地产市场长期的高速成长预期，绿城采取了高速扩张策略。而为了赢得扩张所需的资金，宋卫平不惜通过香港向国际市场高息发债，最终导致企业负债率飞升。在2008年万科杭州四盘同降的前后，正是宋卫平偿还到期公司债务的关键时期，而杭州则是绿城的大本营。

　　万科四盘同降，在一定程度上打乱了宋卫平的部署。由于绿城的产品线偏重高端，其更高的房价在面对万科猛烈的降价风潮之时，就显得异常敏感，特别是宋卫平当时正处于偿债关键期。恩怨就此结下。万科也因此在房地产行业落下了只顾自己不顾他人的名声，“老大”在这样的逻辑之下，显得不甚负责。

　　将近3年之后，万科参与当时降价决策的一位高管在与笔者在闲谈中提到，在万科决定降价之前，并非只顾自己漠视同仁，这位高管声称万科在杭州四盘同降之前，曾4次在不同场合，向包括绿城在内的开发商同业，传递过万科将要降价的信息，还希望大家联手对房地产价格进行调整。

　　历史的真相永远无法复原，但是，万科宁愿付出为回归原有轨道，而不惜得罪他人的代价，则又一次证明了万科对规模与速度的追求。

　　万科更看中的是规模与速度之后的惯性，在这种惯性的强大力量之下，2000亿元，或许并不需要郁亮或者王石，呕心沥血。