洗牌与风险

　　民间层面和银行层面融资渠道的堵塞对中小开发商意味着必须用销售回款来偿还高利贷的利息。但此时市场的主导权却没有在这些中小开发商的手中，他们几乎是坐以待毙的群体。

　　泉州便是新年调控后的重灾区。

　　“泉州这样的城市属于本地市场城市，当地居民多数拥有多套住房。但泉州这样的城市房价却已经上涨到9000元/平方米左右。”杨少锋对本报记者说。

　　杨少锋认为当前泉州市场的需求属于弹性需求，真实的刚性需求并不多，且价格已经超出了大多数刚性需求可以承受的范围。

　　泉州市房地产信息网显示，进入新年之后，泉州房地产成交量迅速下滑，3月2日到3月8日，一周成交量最高仅33套，即便是如此少量的成交亦大多数为正在供应的大盘垄断，市内几个主要大盘的成交量占全市成交量的50%以上。这使得整个市场的主导权集中在少数指标性大盘手中。

　　大多数中小在售楼盘可能成交趋近于零，销售回款速度缓慢，但高昂的成本决定了该类项目几乎无法通过降低定价来突破困境。

　　事实上，大多数中小型房企的定价基础往往是以低于指标性楼盘的价格实现资金回笼，抑或希望在品质上取胜，定价激进，期望获得更多的利润。

　　但大型开发商在融资成本等方面优势明显，市场定价一般偏于保守，这就使得在同等价格下，中小开发商可能面临亏损的危险，因而多数中小型开发商往往在定价上显得颇为激进。

　　“有些楼盘的定价甚至超过了银行估值。相同区位的房子，定价甚至会有一倍多的差距。”黄锐说，部分指标性大盘在市况不佳时可以以此前推出货源平价销售的方式抢占市场，而那些定价颇高，或产品性价比与价格严重失调的项目在2011年将遭受巨大的挑战。而杨少锋则认为，在融资成本等成本优势差距巨大的背景之下，此类开发商最终面临的困境将是被兼并。

　　“没有贷款，没有销售回款，甚至购房者按揭贷款，开发商必须按利率的10%拿出钱来给购房者做担保，他们在银行那里没有议价权。现在高利贷也不能借，还要催债，他们能干什么？卖掉项目，或者等死。”上述福州房地产商对本报说。

　　资金的困境并不仅是中小开发商的难题，对大中型开发商而言亦不容乐观。

　　“现在和2008年最大的不同，是银行没有催贷，如果信贷持续紧缩，并且银行开始催促开发商还贷款的话，到底有多少开发商能够顶住，能顶多久就很难说了。”吴永辉说。(据经济观察报报道 记者 邬琼)