税收杠杆步步抬高 终结炒房暴利时代

    本报讯(记者 袁伟华)国家税务总局近日下发《关于做好2010年度年所得12万元以上个人所得税自行纳税申报工作的通知》，要求拓展申报工作深度，要与加强高收入者征管的各项措施相结合，扩大自行纳税申报人数，提高自行纳税申报数据质量。

强调关注二手房转让个税申报

    记者了解到，这一通知每年年初都会发送一次，旨在做好高收入者个人所得税的纳税申报工作。今年国税总局要求，对股权转让、限售股转让、二手房转让、拍卖所得数额较大的纳税人，不仅要关注其财产转让所得，也要关注其工资、薪金等其他项目所得；重点关注企业高管的年金、股权激励、日常工资等所得，还要分析其持有股权、限售股情况和企业分红情况，符合申报条件的，要纳入自行纳税申报管理范围，提醒其完整申报各项所得。
    显然，今年的个税申报工作对高收入者的所得情况有了更细致的要求。股权转让、二手房转让数额较大的纳税人成为个税关注的重点。换句话说，房子卖得越多，作为高收入者进入个税申报管理视野的收入情况将越细致。
    事实上，在房地产调控新一轮紧缩政策陆续出台的背景之下，针对二手房转让不仅个税申报上更加严格，另外在营业税等方面近期也面临较大调整。

营业税、个税杠杆步步抬高

    石家庄某房产中介工作人员王先生介绍说，目前个人销售房屋应缴纳的税收包括：营业税、个人所得税、契税等8个税种。
    营业税、城建税、教育附加等合计税率为5.6%；对居民个人转让普通住宅的，暂免征收土地增值税；印花税为房屋买卖成交价的0.15‰；个人所得税的计税依据为以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，税率为20%；普通住宅的契税为2%，高档商品房契税为4%。
    个税方面，去年石家庄地税部门要求对于国家住房制度改革前，通过福利分房取得的住房，包括房改房、单位集资建房，在进行交易转让时，必须按照差额征收，税率为20%。而之前，个人转让房改房的个人所得税都还是按照住房转让收入的1%进行定率征收。政策收紧之后，个税预计将增加数万元，房改房交易成本暴增。
    王经理介绍说，其中，土地增值税、契税等根据所交易房屋情况征收标准不同；营业税缴纳额度最近也有新调整。
    石市1月28日开始执行个人住房转让营业税新政。按照新政，个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。
    据介绍，此前，石市对个人将购买不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；对于个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税。执行新规定后，个人将购买不足5年的住房转让的，不管是普通住房还是非普通住房都将按照全额征收营业税。个人将购买超过5年(含5年)的住宅转让的，所缴纳的营业税与通知出台之前的规定相同，未发生变化。

交易成本骤增
终结炒房暴利时代

    按照调整后的营业税新政，二手房短炒将增加较高交易成本。
    以买入时总价为60万、购房不足5年的一套普通住房(住宅小区建筑容积率在1.0以上；单套建筑面积在140平方米以下；实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格的1.2倍以下)为例，如果售价为70万，那么营业税调整前，需缴纳营业税等合计税费100000*5.6%=5600元，而新政之后，则需按照销售收入全额缴税，即700000*5.6%=39200元，比新政前多缴纳33600元。
    “长远看，正在试点的房产税也将逐步推行，再加上信贷门槛抬高，种种政策其结果是终结炒房暴利时代”，有业内人士接受记者采访时说。


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