调控“没有最严只有更严”
现在回头看，称“新国十条”是史上最严厉调控政策的描述并不准确，“国家对楼市的调控没有最严，只有更严”。
国家对楼市的新一轮调控自2010年从未放松，4月份，以二套房首付提高至5成，差别化信贷和税收政策、限购等政策为代表的新国十条甫一亮相，业内坊间一片惊叹，由于政策严厉程度前所未有，新国十条很快被冠以“史上最严厉的”调控政策。从各地的统计数据来看，新国十条从政策层面进入到实施层面的两到三个月期间，全国楼市普遍出现成交回落，房价涨幅趋缓态势。以济南为例，根据山东中原投资顾问部提供的统计资料，与2009年同期相比，市场新增供应量明显减少，2010年4月济南楼市成交量同比下降36%，而所有在售项目中，单价高、面积大的房源成交量下降尤为明显。
薄夫利称，这种市场反应与政策指向有明确关系，“新国十条明确限制投资、投机购房行为，而这部分购房者主要购买对象就为单价高、面积大的房源。”
但政策的控制力随着时间推移逐渐减弱，由于市场中首次置业及首次改善的刚性需求强劲，新政施行3个月后，市场的观望情绪逐渐消失，自2010年7月份以后包括济南、青岛在内的全国楼市成交出现强烈反弹。山东中原提供的数据显示，2010年11月、12月两个月份，济南楼市成交量和成交均价与2009年同期相比均有大幅增长，其中2010年11月的成交均价与2009年11月同比上涨26%，2010年12月济南楼市合同成交金额与2009年同期相比上涨79%。楼市调控似乎依旧没有跳出“越调越涨”怪圈。
房价继续上涨，各种调控继续收紧的声音不断浮出水面，其中的典型代表为关于房产税的各种说法。据不完全统计，自2010年5月开始，流传的关于房产税的论争观点至少有六种，先有媒体引用发改委下属研究机构说法，“房产税三年内免谈”，而后发改委出面澄清，“言论严重失实”。与此同时，市场上开始流传上海将开征房产税的消息，国税总局的新闻发言人紧接着“辟谣”，“房产税解释权不归地方”，征与不征、如何征是核心问题。
市场三套房贷被禁、部分城市将限定购房套数、出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税……2010年的“十一”长假前，收紧的楼市调控终于从争论变成事实，以行政命令干预购房行为的“限购令”在全国大范围推开，从5月到11月，“限购令”推行的范围从最初的北京、上海几个城市蔓延到全国16个城市。
而在2011年元旦过后，这种楼市高压调控态势并未有丝毫放松，1月27日以首付六成、三套停贷、严格限购等为主要内容的调控政策“新国八条”再次以国务院通知下发。此后不久，引发巨大争议的房产税试点相继在重庆、上海明确，依据“限购令”的经验，业内人士预测，这种提高持有环节成本的税收工具，在试点完成后极有可能在全国推行。
而春节过后正式上班的第一天，央行再次上调利率，住房与城乡建设部也随即提高了公积金贷款利率。
与以往所有政策相比，“新国八条”引发的新一轮调控一环又一环加码，在接受采访时，世联信立怡高总经理朱江曾称，“‘新国十条’史上最严厉调控政策的描述并不准确”，现在看“国家对楼市的调控没有最严，只有更严”。
新一轮调控三四月发威？
“政策调控的影响首先在心理，更严厉的调控会直接产生利空预期，开春之后，市场形势并不乐观。”
“一颗刚刚落定的心又悬了起来”，“影响大小，三四月份可见分晓”，这是济南一开发企业负责人对楼市调控“新国八条”的感言，虽然诸多调控内容的细节有待完善，但明确限购、停贷对楼市的冲击不言而喻。
从宏观层面分析，山东大学房地产研究中心主任李铁岗称，以“新国八条”为代表的调控政策，主要功能在于剥离住宅的投资属性，抑制投资、投机冲动，还原居住的基本功能，从而干预房地产市场价格成交走向，“对市场的成交影响将逐渐明显”。
李铁岗认为，从政策内容来看，以“新国八条”为代表的新一轮调控中，既有如限购、利率等短期的政策，也有税收、保障住房建设、鼓励中小户型商品房等中长期政策，“可以这样理解，短期政策是在为中长期政策争取时间，制衡楼市的保障住房、公租房建设需要一定建设周期”，在供需矛盾依旧突出的当前，市场有可能继续非理性增长的情况下，采用直接干预市场的行为或许是最直接有效的做法。
春节期间的成交实际是2011年成交的提前释放，这是刘明对当前市场状况的一种直觉，“以往春节，济南楼市总体成交并不多，可以看成一种市场异动”，“政策调控的影响首先在心理，更严厉的调控会直接产生利空预期，开春之后，市场形势并不乐观”。
让刘明更为担忧的是，“更严、更紧、更广”将是2011年楼市调控基调，试点中的房产税也有可能更为明朗化。基于上述分析，刘明认为2011年的楼市，“无论是成交还是价格都难有很好的表现”，而按照今年年初集团制订的计划，刘明所在项目要清盘，新项目要迅速启动，“压力很大”。销售任务压力和市场前景悲观交织在一起，忐忑不安是刘明心态最真实的写照。
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