住房“双轨制”能够化解当前国内房地产问题吗？从2010年的情况来看，国十条的推出应该是转变了这些年来房地产发展的政策思路，开始步入正确的转道。但是这个正确的思路并没有真正落实与推行，而把重点放在建设大量的保障性住房上。2010年政府规定要建设580万套保障性住房，2011年计划再建设1000万套保障性住房。

　　也就是说，2011年政府希望通过住房“保障轨”及住房“市场轨”双轨制来化解房地产市场的问题与矛盾。即购买不起住房的居民进入保障轨，而市场轨则让市场自由发展。其实这种从香港及新加坡那里学习来的思路，不仅没有参考性，而且在实践中可能面对的问题更多。因为，中国内地与香港、新加坡的情况是完全不同的。这些地方不仅地方小、人口少，而且政府财力强。尽管如此，这些城市的保障住房体系也花了60至70年才达到今年这种非理想的程度(即香港的这种住房保障体系是牺牲绝大多数住房福利水平为代价的，我们只要到过香港，就知道香港中低收入居民的住房条件之差是世界上十分罕见的，新加坡要好一点)。对于人口众多的中国内地来说，要达到香港及新加坡的保障性住房水平至少也得花上200年时间才能达到。

　　中国不仅人口多，而且区域广大不同的区域经济及环境的差别性大，再加上不少地方政府的财力有限。在中国中西地区，以目前的经济发展水平，如果不是靠中央政府财政支持，这些地区是完全没有能力来解决当地的保障性住房的。我们现在可以看到就算每年建设1000万套住房财政有能力来做。但1000万套住房建设仅是城市居民住房条件补课，都得很长时间来满足城市低收入民众的需要，而每年通过城市化进入城市的人口住房解决靠这种住房保障体系更是困难。也就是说，即使这个住房保障体系是合理的，但是政府实际的财力是无法支撑这个住房保障体系的。更何况，保障性住房体系并非仅是保障城市弱势居民的居住权的问题，而且是保障全体国人居住权的问题。

　　要保证全体居民的基本居住权的问题，就得通过有效的市场方式来解决，而不是“市场归市场、保障归保障”。实际上，当前国内房地产市场的最大问题，就在于中国的房地产市场发展到底是为什么的问题，或住房市场的本质是什么的问题。如果这个问题不清楚，其他问题就会随之涌现出来。因为，在任何一个国家的房地产市场，其实质或根本就是把它当作为保证每一个居民基本居住权的市场，住房市场生产的所有住房以此为目标。但是，由于早几年住房市场政策失误，通过政府各种各样的政策(包括信贷政策、税收政策和土地政策等)鼓励国人全民投机炒作，把住房当成个人谋利赚钱的工具，把中国的房地产市场变成了一个全民投机炒作的市场。在这种情况下，住房的价格岂能不快速飙升？房地产市场的利益岂能不盘根错节？房地产泡沫岂能不吹大？这才是国内住房市场的问题的实质所在。

　　因此，要化解当前中国房地产市场问题，最为重要的是要严厉打击房地产投机炒作，去除住房市场的赚钱效应或投资工具效应。只要把房地产投机炒作挤出市场，恢复住房的居住功能而不是投资功能，住房成为一个消费为主导的市场，这时有效的住房市场就能够形成。 （易宪容）

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