■城中村改造的经济解析系列报道①

60个城中村将省会“地盘”扩至1.1倍

    编者按：“城中有村，村里有城，村外现代化，村里脏乱差”，这曾经是多年来石家庄“城中村”的写照。而从2008年以来，石家庄市出台了《关于进一步加快城中村改造的实施意见》，全面加快城中村改造速度，至今已经有28个城中村，约2.8万户居民完成拆迁。年底还要完成16个村的拆迁。

    按照计划，计划内60余个城中村如果拆迁完成的话，将涉及6万余户村民，将释放出14.9平方公里的土地，而这，占已有城区面积的10%左右。这样的改变对于石家庄楼市、商业布局、居民构成和生活方式以及多产业的拉动将产生何等深远的影响？本组报道将以经济视角对上述话题一一解读。

    本报记者 武岩生 实习生 康英

    将释放14.9平方公里土地为城区面积的10%

    “城中有村，村里有城，村外现代化，村里脏乱差”，石家庄市三年大变样办公室杜建桥表示，这曾经是多年来石家庄“城中村”的写照。而从2008年以来，石家庄市出台了《关于进一步加快城中村改造的实施意见》，全面加快城中村改造速度，这样的现象也在逐步消失。

    根据石家庄市三年大变样办公室的统计，截至目前，全市已经完成城中村拆迁改造619万平方米。

    其中2008年完成拆迁354万平方米，2009年完成拆迁205万平方米，2010年截至目前已经完成拆迁60万平方米。已经有28个城中村，约2.8万户居民完成拆迁。年底还要完成16个村的拆迁，包括赵村、南翟营等。这意味着，两年半以来的城中村改造，是前10年总量的5倍。

    石家庄市三年大变样办公室工作人员告诉记者，目前在拆迁规划范围内，二环以内的村共45个，二环到三环之前的城中村共 90个，其他规划范围内的共159个。

    杜建桥还向记者介绍说，按照计划，计划内60余个城中村如果拆迁完成的话，将涉及6万余户村民，将释放出14.9平方公里的土地，而这，占已有城区面积的10%左右。

    这些土地的释放，对石家庄房地产市场而言，意味着什么？

    城中村改造基础设施同步完善

    楼市大鳄布点石家庄

    “其实城中村置换出的土地，位置一般都比较好，然而在前几年开发商都不愿碰，最后都成了不伦不类的小产权房”，省会一位不愿透露姓名的开发商人士向记者表示。这些城中村以前拆迁开发都不成规模，开发商拿地后，无论是土地性质，还是水电暖、道路、交通等配套设施，都无法跟上，使得项目开发成为孤岛。而三年大变样启动以来，这种局面得到了根本的改变。“现在针对城中村的改造，都是规划先行”，杜建桥介绍说，“石家庄的城中村与其他城市相比有许多不同的特点，大都建制比较完整，硬件的村落村貌，软件的村委会、村资产、村办企业等，因此石家庄的城中村改造，是多点同步推进的。”

    而随着城市投资环境的改善，一条条道路被开通，一条条公交线延伸到原先城中村狭窄的胡同尽头，城市品位的大大提升。这也吸引了外来资金、大企业的目光。截至目前，大连万达、恒大、广厦的陆续进入就直接说明了这一点。“可以说，因城中村改造而逐步完善的城市基础设施建设，给石家庄楼市发展带来的了发展春天，整体的项目品质、楼盘质量，配套设施，也得到了飞速的提升”，香港太平洋国际投资集团国内首席执行官贾卧龙表示。

    村民受益
    村民变股东多房户比比皆是

    得到利好并非仅仅楼市，直接获得利好的就是城中村的村民。随着城中村改造的完成，也意味着村民身份的改变，“由村民转变为市民，村委会转变为街道办，土地性质变更为国有，企业也进行转制，使村民成为股东，村民拥有了新的资产”。“以前一到冬天，家家户户只能烧锅炉取暖做饭，现在改成集体供水供暖，明显方便不少，家里也干净整齐很多。”采访中，原是东岗头村村民的王大妈一家在东岗怡园分到8套住房，“虽然过了三四年在外租房的艰苦日子，但是看到现在得到的收益，觉得很值。”

    王大妈最近一直在关注房价，她计划把分到的房子留出两套供家人居住，卖掉一两套作为儿子拓展事业的投资资金，其余的全部往外租。原东岗头村民中像王大妈因拆迁而获益的村民不在少数。“如此多多房户的产生，某种程度上对一手房及二手房市场都会产生影响。”业内人士如此分析。
   
    城中村土地有节奏供应
    平抑房地产效果明显

    “从近几年房价上涨的轨迹来看，几乎每次其他城市暴涨的时候，石家庄的房价都是不温不火的缓慢上涨行情，应该说，这和城中村置换出来的土地起到平抑作用不无关系”，香港太平洋国际投资集团国内首席执行官贾卧龙表示，由于大量城中村改造项目的存在，使石家庄楼市显得比较特殊。“就石家庄市场来看，不是完全意义上的卖方市场，从供求关系而言，一直处于供略大于求的局面，这使得石家庄楼市，即使没有调控，价格也不会上涨太快”。

    贾卧龙表示，由于大量城中村改造项目的存在，使得石家庄二环以内的土地供应会刚性的存在。而就城中村的改造而言，从动迁，到拆迁，到规划，到建设，到回迁，这是需要一个过程的。“这根据不同的项目，完成整个链条，可能需要3-6年的时间，这就意味着这些土地并非大量集中放量上市，也就意味着房价不会因此而大起大落”。贾卧龙举例说，就如石家庄桥西区西里村是2004年开始拆迁的，而到现在该村拆迁建设的楼盘仍在销售中。

    城中村土地改造，节奏化的供应，也得到了石家庄市三年大变样办公室工作人员的证实。

    据石家庄市三年大变样办公室工作人员的统计，目前，城中村改造项目每年竣工约500万-800万平方米的住宅，这些新增住房被有节奏有节制地推向市场，实际上也对房地产市场起到了宏观调控作用。“今年上半年，包括北京、上海等一线城市房价飞涨的时候，石家庄楼市相对平稳，和这种城中村所起到的调控作用不无关系，所以我们本地化的楼市调控手段，相比其他城市而言，出的比较少，而石家庄楼市而言，本身也比较健康，没有太多的泡沫与投机性购房”。

    而就长期来看，贾卧龙预计，由于大量城中村土地会分期分批的释放，所以石家庄的土地价格不会过快上涨，这也就决定了石家庄的房价不会过快上涨。“一般城中村改造项目而言，有1/3的面积用于回迁，有2/3的项目由于销售，按照目前已拆迁完成60万平方米计算，也就是未来至少有40万平方米土地用于开发销售，这将对房价过快上涨起到很好的抑制作用”，贾卧龙表示。

    城镇化进程提速
    房地产交易市场将生变

    “城中村的拆迁改造，短期内对周边的房源都起到了拉升作用，无论是二手房买卖还是租赁”，石家庄正大中介董事长苏绍清向记者介绍到，一般而言，每个城中村改造的时候，被动迁的村民都会选择就近租住或购买，所以，短期内都会使得周边的租赁价格上涨10%-20%。这也成了近几年来石家庄租赁市场最大的增长点。

    而苏绍清认为，长期来看，随着大量城村改造项目的完成，将有大量房源上市，这种价格高地的效应也会逐步缓解。而且，苏绍清还认为，随着城中村改造项目的完成，未来省会房地产市场新房与二手房销售比例也将发生变化。“目前，我们石家庄新房与二手房的销售比例是1：1，而成熟的市场应该达到1：9，随着我们城镇化进程的大举推进，市场也会因此生变”。

    杜建桥也表示，目前石家庄的城市化率只有44%，远低于全国平均水平。所以未来石家庄的城镇化进程必然是快速的，而包括房地产在内的经济建设也将是高速且健康发展的。