有部分地产业内人士认为，房地产新政是在打压需求“未来有可能会出现报复性上涨，最主要的原因是现在所有的政策几乎都是在打压需求，而不增加供应。”上海佑威房地产研究中心副主任陆骑麟告诉《经济参考报》记者，需求是相对稳定的，如果现在的需求都积累到了将来，那么以后就会出现严重的供不应求，从而再次推高房价。他认为，现在政府出台的调控政策的出发点是为了保持房价稳定，不是打击成交量。如果成交量持续萎缩，对我国宏观经济的健康发展不利。

    不过，对于房地产新政打压需求的观点，独立经济评论人士的看法恐怕更为客观。“新政打击的是投机需求，而非刚性的自住需求，这一点必须清醒认识。”著名财经评论人叶檀认为，房地产市场价格飙升主要是由投资需求引发的，当投资者看到未来风险远远大于收益，不再出手购房，以投资者支撑的产品定价体系就会瓦解，届时房地产将从消费品定价取代投资品定价。只要调控能够持之以恒，那么房价下行也将是必然。

    对于房价是否会报复性反弹“不用担心，不可能出现”。社科院金融研究所研究员易宪容在接受《经济参考报》记者采访时说，这轮调控很明确，如果真的出现了报复性上涨，一定会马上出台更为严厉的政策。

    “过去每一次房地产宏观调控都无法达到效果，房价越调越高，就在于对房地产市场的调控政策取向一直放在房地产促进经济增长上。但这轮调控政策的取向发生了改变，是从民生角度来遏制高房价，把国内房价过快上涨的危害性提到了前所未有的高度。”易宪容说。

    “今年面临的情况不一样，政府打压房价的决心很坚决，开发商即使不轻易降价，也不会和政策作对。如果一旦出现报复性反弹，政府肯定会出台更严厉的政策，包括物业税等。”恒大地产的一位工作人员告诉记者。

    不过，政策虽然“精准”，但市场还是担心政策能否得到有力地执行。陆骑麟指出，这一轮的一些调控政策在2007年时候都使用过，但此前由于执行不力而效果不好。现在同样面临这样的情况，如果政策不能够很好地执行，那么“最严厉的政策”也会打折扣。

    “虽然存在报复性上涨的可能性，但要不出现这种可能性也是很容易的，关键在于政府的决心、力度和对政策的执行能力。”陆骑麟说。

    三赌

    购房者“买涨不买跌”的心理

    在房地产市场前景尚不明朗的时候，开发商不仅要和政策博弈，还要和购房者博弈。正如陈国强所说，这种博弈会是一个漫长的过程，开发商不会主动地选择降价。

    “如果购房人的预期都是房价会降，开发商没必要把房价硬挺在高位。不过，只要这样的预期没有‘拧成一股绳’，开发商就不会太担心稳住高房价会造成‘有价无市’的结果，这一方面因为刚性需求的大量存在，还因为购房者‘买涨不买跌’的消费习惯”。陈国强说。

    北京建工地产建都枫景项目销售负责人高彬告诉《经济参考报》记者，调控政策是为了控制投资、投机性的行为，而真正有购房需求的还是占大多数。对于真正有刚性需求的购房者，他们不会长时间的观望，今年买和明年买的价格差别不会有多大，他们只是在看价格的浮动范围到底会有多大。

    “如果降低房价，反而有可能加重购房者的观望情绪；如果保持价格稳定，有刚性需求的购房者最终还是会选择买房，开发商也就能在这场博弈中胜出了。”一位房产经纪说。

    不过，市场运行的方向，往往是不以开发商的意志为转移的。开发商的算盘是否能够如意仍待考验。记者了解到，随着调控政策的出台，购房者的消费预期已经悄然发生了变化。最为明显的例子就是，投资客抛售的新闻屡见不鲜。

    在北京南城的某楼盘，4月份的开盘价3 .1万元/平方米，开盘当日就一售而空，因为这一楼盘周围的同类二手房价格已经高达4万元/平方米。但记者发现，仅仅在几周后，许多房产中介就已经挂上了这一楼盘的信息，不少房主以3 .3万元/平方米的价格出售这一楼盘的房屋。记者与卖房人沟通后了解到，这一楼盘的购房人大多是拥有二套房，看到房市政策频出后，对未来房价的心理预期大打折扣，想尽早脱手。还好，其中许多人没有办完贷款手续，只需要找开发商更改底单，就可以把房子转手他人，还不用缴纳二手房交易的契税。

    “决定房价上限的是投资需求，投资客的心态已经转向，北京的二手房价格已经出现明显变化。北京中原的数据显示，‘量价齐跌’已经成二手市场主流，传统抗跌区域也出现松动。这一价格变动趋势传导到新房市场只是时间问题。”一位券商研究员说。

    根据中原地产对国内主要城市二手住房市场监测数据显示，从最近两周的情况来看，国内楼市的成交量已跌至2007年以来的历史最低水平。北京、上海、广州、深圳和天津等主要大城市二手住房成交量分别较4月上旬下跌44%至92%之多。价格方面，各地房价下跌幅度却不太明显，5大城市房价跌幅均在6%上下，如北京下跌6.2%、上海下跌5.7%、深圳下跌6.7%、广州下跌5.3%、天津下跌6.4%。（记者　刘振冬　白田田）