住建部日前发出《关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》，北京市住保办表示正在研究制定新的管理制度。就在这个“加强”利斧悬而未落的当口，本市最大的两个经适房小区——天通苑和回龙观小区的社区论坛上，已经有相当多的经适房业主通过各式各样的猜测，为“经适房新规”加注了一大堆的问号。

“政策不可能让每一个人都舒服”

《通知》规定，经济适用住房购房人在取得完全产权以前，只能用于自住，不得出售、出租、闲置、出借，也不得擅自改变住房用途。

回龙观业主：为了上学在城里租房，出租观里的房也违法吗？

张月（“链家地产”市场部分析师）：据估算，北京目前房屋出租正规进行备案的还不到20%，经适房情况也相近，很多都是私下代理出租的，政府部门监管起来会比较难。

马光远（学者）：经适房就是应该自住的。我认为这（回龙观业主所说）不是主流，政策不可能让每一个人都舒服，可能有些人有些冤，但总体来讲，整个社会福利是进步的。

2.由贫到富怎么办?

“应规定一个期限，比如5年”

北京市住保办负责人称，北京市近期将展开一次大规模行动，全面核查经济适用房轮候家庭的财产状况。而有的业主在购买时确实属于低收入者，但如今收入或财产已经增加，不符合经适房的条件，政府将如何处理？

姜远（天通苑社区网创始人）：现在的政策看起来像一刀切，这是有矛盾的。

马光远：这就是制度本身造成的，因为制度以前没有说，买了经适房以后就不能富。应该规定一个期限，比如5年内，如果收入超过多少，就应该退房并补偿产权，然后由政府回购。

3.跨区域购房怎么查?

“住建部建个全国性信息平台”

《通知》规定，已经享受经济适用住房保障的家庭，再购买其他住房的，必须办理退出手续或补交相关价款取得完全产权。

业内人士：由于区县之间房产信息不联网，业主只要跨区域全款买房，很难查实。

董正伟（北京中银律师事务所律师）：房地产联网现在很难实现吗？住建部只要建立一个全国性的信息平台系统不就可以了？

4.新规会无限期追溯？

“应该老房老政策，新房新政策”

比如在2007年之前购买经济适用住房的中等收入家庭，与2007年之后的收入规定不符，如果现在要对他们进行追溯清算，是否合理？

某媒体：住保办对于《通知》之前的经适房如何审查，目前还没有制定具体政策。

张月：追溯的可能性还是相对比较小吧，因为满5年转商品房的经适房可能就已经不好再进行核查了。

马光远：还是应该老房老政策，新房新政策。

5.谁来问责监管？

“政策弹性太大，缺乏法律的惩罚措施”

目前也有一些言词比较激烈，认为当初监管经适房不力，如今却要让买房者承担后果。

马光远：新规是对目前经适房加强监管的一个办法，是为了完善保障制度，这个管理是必须的。

董正伟：很多政策在执行过程中走样，问题在于房地产政策的制定不是以法律形式长期性稳定地存在，而是弹性太大，缺乏法律的惩罚措施。

6.转商能一变应万变吗?

“政策朝令夕改，转商了就能保证法律权益吗”

《通知》要求，住房保障部门应当会同有关部门结合各地段普通商品住房交易指导价格，定期制定经济适用住房上市补交土地收益等价款的标准。

网友：是不是转了商就是商品房了？都和政府经济适用房的任何政策没关系了？

天通苑业主：政策朝令夕改，转商了就能保证法律权益吗？希望转商后就能由市场决定价格，否则卖的时候就别承诺5年能上市。

姜远：很多中介机构在论坛上刷屏发转商的服务帖。新规对我影响不大，我就一套住房，也没打算卖。现在确实有一些人处于观望状态，怕政策不确定，到时候白花了转商的五六万。

张月：出售的房源里，未转商的经适房比例应该很低，因为经纪公司操作起来有难度。但是出租的房源里，未转商的经适房就占大多数了。很多人可能觉得甭管短期卖不卖，转了比较踏实。

7.调经适房，商品房会大涨吗？

“现在已经没有真实的经适房供应了”

有网友称，2008年国家也刚出台政策要调控房价，没多久就整出个经适房新政策，把视线都转移到经适房，然后商品房大涨。

天通苑业主：搞不清楚这个新规为什么现在出来，难道房价过快上涨是经适房引起的？

张月：估计对整个市场影响不会很大，因为北京市场上的二手经适房占的比重肯定不超过一成，租赁市场上也就在10%左右。但是区域的市场受影响会很大，根据我们的估计，天通苑租赁市场上，经适房要占五六成，回龙观可能更高。而且回龙观的二手房源里，至少有七成都是经适房。我们也在等待细则出台。如果政策执行得很严，区域房价可能会上涨。

马光远：未来来看，经济适用房只要地方政府划拨一块土地就可以，而廉租房、公共租赁房还要政府出资建设，所以我觉得从目前整个现实选择来讲，经济适用房未来的比重可能会有比较大的提升，廉租房、公共租赁房本身保障的对象可能跟经济适用房保障的对象有比较好的切割，共同来完成住房保障的任务。

陈宝存（全国房地产经理人联盟副秘书长）：（新规）相当于没说什么啊？如何管控？如何操作？（现在已经）没有真实的经适房供应了，特别是二三线城市，经适房被职工集资建房代替了，和社会上的普通收入人群无关，这也是我极力反对经适房存在的理由——经适房是特权的利益。而现在一般也在商品房小区中配建部分经适房，这更是加剧房价上涨的主要原因。(主 笔：秦亚堙 素描：宋溪)