新华网沈阳４月１４日电（记者范春生）近来一些房地产开发商开发的新房“缩水”现象明显增多，且“缩水”隐蔽性更强，从居住面积到使用年限，从园区配套景观到房屋举架高低等，既侵犯了购房者的合法权益，也引发大量诉讼。对此，专业人士道出新房“缩水”的四大典型表现，并开出“药方”予以破解。

　　辽宁隆丰律师事务所律师王乃龙有着多年处理房产纠纷的经验。他结合现实生活中的真实案例，指出房屋“缩水”的四种典型现象，一一进行剖析破解。

　　案例一：屋子变小。前不久，沈阳市民刘先生买了一套商品房，建筑面积１４１平方米，使用面积１１２平方米。交房后，刘先生觉得房子面积有问题，就找到一家房产测绘公司重新测量，结果房子的使用面积只有１０６平方米，比销售合同整整少６平方米，缩小４％。然而，由于合同约定可以退房的条件是建筑面积误差超过３％，而不是使用面积，刘先生有苦说不出。

　　王乃龙说，根据有关司法解释，房屋使用面积或建筑面积与约定面积不符时，合同有约定的按约定，无约定或约定不明确时，误差比例在３％以内的，双方据实结算；若超过３％，买房人可提出解除合同要求开发商无条件退房，并返还已付购房款及利息。他建议，如果消费者的退房请求被拒，可通过消协责成开发商按规定执行，也可向法院提起诉讼，要求强制执行。购房者为避免吃哑巴亏，在签订购房合同时应认真核对条款，要把建筑面积和使用面积都作约定。

　　案例二：被忽略的“使用年限”。一些购房者在拿到新房的房产证后，经常发现，房产证上标注的使用年限是四十几年，或五十几年，而非一般住宅土地的７０年。使用年限“缩水”，让购房人有被欺骗的感觉。王乃龙表示，通常开发商从政府部门取得土地使用权后，楼盘均有一定的开发建设期，所以购房者取得房屋的土地使用年限都不会是７０年。只要消费者购买的是民用住宅，就不需过于担心使用年限的问题。

　　他建议，为避免不必要的麻烦或担忧，购房者应将土地使用期限作为开发商的一项陈述事项写进合同，在购房合同中明确土地使用年限“缩水”、占地范围有误差等情形下的处理方式。

　　案例三：消失的花园和“缩水”的游泳池。一般购房者经常遇到这样的情况：开发商预售房时，按照楼盘规划图，显著标明建有花园甚至游泳池，这成了吸引合同成交的重要因素。然而入住后才发现，中意的小花园被改了规划，彻底消失，游泳池也缩水，规模变小。

　　王乃龙提醒，楼盘广告属于宣传资料和销售广告，购房者在购买商品房时应当注意收集这方面的材料，如交付的房屋与宣传资料和销售广告不符，购房者可以联合小区业主，以集体诉讼的方式要求开发商承担违约责任。

　　案例四：房子变矮。沈阳市民郝俊在看某处楼盘的样板间时，被高挑的房顶和开阔的空间吸引，决定买下这个楼盘的房屋。在房屋买卖合同中，开发商承诺，房屋的层高是２．９米。可是交房后郝俊发现，开发商给他的房屋质量保证书注明的层高只有２．８米。

　　王乃龙认为，由房产管理部门提供的商品房买卖合同范本中，一般没有明确约定层高“缩水”开发商应如何承担责任，要求开发商将层高恢复到合同约定的高度也不现实，因此购房者在签订购房合同时对层高“缩水”问题，要明确约定违约的赔偿方式和数额，以便更好维护自身的合法权益。