“面粉不断上涨，面包价格能不提高吗？”在解释高房价缘由时，“面粉与面包”理论被反复提及，最终的落点还是直指土地资源。本轮房地产市场的调控引发的央企推出、改善土地供应结构等也循着这个方向努力。不过向更深一层追溯，现有的土地“招拍挂”以及其背后的“土地财政”问题逐渐被纳入改革视野。

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国企争地 长春再诞新“地王”

    竞价241次，溢价5.19亿元，溢价率287%，4月2日，在长春市国土资源局举行的国有土地出让仪式上，国企背景的永辉房地产公司与民企龙创地产上演了一场争地大战。龙创最终以7亿元摘下长春市净月樱花地块，成为今年长春新“地王”。“尽管成交价格很高，但是作为拍卖师，我一点也不兴奋，因为这个价格很不理性。”长春市城乡土地交易中心负责人、拍卖师张树峰说。
    就在龙创和永辉争斗结束之后，央企中冶集团三级子公司中冶新奥长春房地产有限公司经过70多轮竞拍，战胜其他两家对手，以4.49亿元拿下长春市宽城区15万平方米地块，预计商品房均价至少在3750元/平方米左右。

并非危言：房地产陷入“庞氏骗局”

    知名财经评论员刘杉近日发表的一篇文章引发了业内人士广泛的关注。刘杉认为，当前中国的房地产市场，已经陷入类似“庞氏骗局”的过程之中。
    刘杉认为，中国房地产投资色彩浓厚，一方面中国人沉迷于“获得财产性收入”，另一方面没有人认为自己会成为“击鼓传花”游戏的最后接棒者。房产增值过程，其实质就是前边投资者的收益，要由后边购买者支付，如果这个过程持续进行，那么最后一个接棒者，就会为前边的所有参与人买单。当然，如果这个游戏持续进行，无穷无尽，那么每个参加者都会受益。遗憾的是，房价不可能只涨不跌，最后一个买房者，将成为一轮游戏的最后买单人。
    “如果政策制定者、银行、房地产开发商和买房人，一起构造出一个只涨不跌、预期回报高的市场景象，那么就会形成后边投资者不断为前边卖房人买单的‘庞氏骗局’。”刘杉表示。
    虽然在这个房地产市场的“庞氏骗局”中，货币供给是最重要的因素，但是业内人士也指出，现实情况是，“土地”被地方政府作为一种特殊的供给方式纳入了市场之中，以“招拍挂”方式将土地变现的土地财政痼疾，或许才是解决房地产市场所有问题的根源。

地价房价比超30%，开发商也有点“小委屈”

    “这个问题还用问吗，开发商赚多少钱，基本上都是公开的。”昨日，一位房地产商在被记者问及土地成本在房地产开发过程中的比重时还有些“义愤”。“暴利、狠心……”等诸多贬义词被加到开发商身上之后，地产商已经成为一个彻头彻尾的反面形象。
    上述地产商告诉记者，他手中的一个楼盘因为容积率、楼间距等问题引发了购房者的退房，“每天早上起来头发掉一大把，哭的心思都有。”他抱怨说，“按照我们现有的容积率，我们的楼面地价在2000以上，建安成本这一块你也清楚，钢材什么的都在涨。高房价责任怎能全放在开发商这块？”
    据中国土地勘测规划院全国城市地价监测组发布的最新研究报告显示，全国重点监测城市的地价房价比均值已达到31.29%，在长三角、珠三角以及环渤海等地区的一些城市，其比例更高。特别是天津、上海、南京、杭州、宁波5城市地价占房价比已经超过40%。
    这意味着，在每平米10000元的房价中，有4000元乃是“地价”。因此，两会后国土资源部推出的“国19条”，将调控重点直接指向房地产开发的“地根”，调整土地供应、严控囤地炒地成为政策核心。
    但采访中业内人士也提到，收紧“地根”似乎并没有从根本上触及“地价”问题，因为在整个土地供应市场上，炒地增加的地价是一部分，最重要的仍然是“招拍挂”环节的土地定价和“竞价”推涨。

“招拍挂”改良，政府也要“做面包”

    “政府不应该只提供面粉，然后把做面包的事情推给市场、开发商去做。”昨日，一位不愿意透露姓名的住建官员对记者表示，“老百姓是最终吃面包的人，做好面包、做物美价廉的面包也是政府的责任。”
    此前，全国人大财经委副主任、九三学社中央副主席贺铿在接受本报记者采访时明确提出，房地产其实是一个“民生”部门，而不是投机横行的投资型盈利产业。
    好在，对于现行土地“招拍挂”制度的改良开始涉及到房地产调控的核心。
    3月22日，国土资源部在北京召开视频工作会议中首次对外公布：将在全国选择房价上涨过快的一线城市和部分二三线城市作为试点。
    此前的3月19日，北京市国土局宣布土地拍卖制度不再完全“价高者得”，采取了设立地价合理区间，不再价高者得；“限房价、竞地价”；“地价封顶，竞争配建的保障性住房和公共设施”等改革措施。与此同时，上海、广东等地也在进行土地出让制度改革的尝试。
    显然，此项改良不可避免地将触及地方政府、央企等的利益，财经评论员苏培科表示，从目前的情形来看，真正期盼房价下跌的是一些尚未购房和买不起房的人，是真正的弱势群体；而真正盼房价上涨的是开发商、地方政府、银行、融资机构、囤房者和一系列利益相关者，显然是强势群体。“二者之间的博弈结果可想而知，双方实力悬殊很大。在这种情况下，中央政府一定要下狠手、下决心来解决问题。政策制定部门应该及时调整修复政策。”

梳理
“招拍挂”的前世今生

    采访中省内一位国土业内人士告诉记者，我国的土地使用制度的完善经历了几个重要的过程———
    □先是行政划拨，这种方式的最大弊端是导致土地资源配置不合理、利用效益低、土地浪费严重，产权关系混乱。
    □上世纪80年代末90年代初，一种以协议出让为主的制度，理顺了产权关系。但是在这个制度下，出现了土地交易过程不透明、寻租现象丛生，低价出让致国有资产流失严重等问题。
    □此后，土地“招拍挂”制度终于顺势登上历史舞台。记者查阅相关资料发现，国土资源部于2002年5月发布第11号令，明确规定包括商业、旅游、娱乐、商品住宅用地的经营性用地必须通过招拍挂方式出让。2004年，国土资源部再次强硬规定2004年8月31号以后所有经营性用地出让全部实行招拍挂制度。
    “招拍挂”的土地使用制度，其核心的“土地招标竞价、价高者得”，但在土地供应有限但房地产开发需求旺盛的背景之下，这也无形中引导了土地价格逐年提高的潮流，直至地价成为房价高居不下的“罪魁祸首”。