无须讳言，自1998年住房体制改革以来，中国房地产市场首次衔入了市场化机制，并取得了长足的发展。然而，十余年来的房改也给市场带来了诸多矛盾和挑战，最为突出的表现就是高房价低购买力的失配矛盾。

    导致当前房市种种乱象的原因何在？严格地说，这取决于人们对经济和市场秩序的认知和立场。有人认为，房市乱象根源于过度市场化，即本来应该属于政府准公共产品的住房保障体系，却交给了市场，从而导致了资源的错配。由此有“二次房改”之议。

    但是实际上，当前房市的问题表面上似乎由市场化引起，其实质，却恰恰是市场化不足和政府越位、缺位和错位的叠加，所造成的必然结果。

    当前城市建设用地是严格的国家土地所有制，地方政府享受土地用途改变的级差地租。因此，要求政府提供保障房、经适房的依据有其合理性。然而，从房市的属性和实际操作层面上看，扩大住房保障体系不足取。

    首先，政府提供公共产品和服务严格地说是鉴于外部性特征，市场机制暂时无法消除这种外部性。住房并非具有严格意义上的外部性特征，把中等收入群体也纳入具有准公共系统的住房保障体系，实际上是政府干预的错位和越位问题。这部分需求完全可以借助市场加以满足。

    而导致市场没有满足这部分需求的原因，恰恰在于房市的伪市场化。具体为：土地一级市场的政府垄断，使房市的基本要素本身为非市场化的供给体系，土地市场无法实现完全市场化的定价和有效供给，从而扭曲了房价；地方政府独占土地市场级差地租，使得级差地租这一交易收益无法在市场状态下配置，而是通过土地财政形式脱离了市场运作体系，使交易受益无法有效配置。其三，长期以来，相对宽松的货币政策、过度向企业和政府倾斜的国民收入分配格局，以及投资出口导向型的经济动力机制，导致了土地等要素资源的高租金，也促使了房价相对有效需求的泡沫化趋势，而房价的泡沫化增长加剧了经济的运营成本，在全要素生产率不发生跳跃增长的情况下，导致房价与居民收入的脱节。

    其次，从操作层面上，若把中等收入群体也纳入政府主导保障性住房供给体系，严格地说是中国房改的一次历史性倒退。扩大政府保障性住房体系将打破现有房市的生态格局，破坏了房市已有的市场化格局，另一方面加重了政府的公共支出负担。其二，拓宽政府公共服务空间的做法很容易为各种寻租活动提供舞台，从而导致成本高昂、效率不足的局面。而且，对于大多数地方政府而言，土地财政问题很大程度上是中央地方政府税制资源配置不匹配导致的。显然，扩大住房保障体系是系统性工程，至少需要财税制度改革的配合。

    另一方面，对于以定地价、定建房标准、定税费率、定利润以及竞房价、竞建设方案的中等收入公共住房供给体系，如何确定中等收入资格、如何鉴定地价、竞房价和利润等实际上都需要政府的外部性干预和管制。这种高管制的公共住房供给体系实际上为设租寻租问题提供了明显的舞台。毕竟，不论是从中等收入资格审定，还是这种双限房(限地价和房价)的建筑供给，实际上都存在明显的自由裁量空间，而自由裁量空间的存在恰恰是寻租设租的必要条件。同时，由于中等收入家庭群体庞大，而其对应的双限房供给则在时空上都存在序列问题，这种僧多粥少的局面也客观上为具体操作的官员留下了自由裁量的寻租设租空间。（上海学者刘晓忠）